Etat des lieux d'entrée

L’article 2 de la loi du 20/02/1991 prévoit que le bien loué «doit répondre aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d’habitabilité, ces conditions étant appréciées au moment de l’entrée dans les lieux du preneur .. ».

Le bailleur doit donc, notamment en vertu de l’article 1720 du Code civil, « délivrer les lieux en bon état locatif » ce qui signifie que les lieux doivent être en parfait état de propreté et ne nécessiter aucune réparation.

La loi du 13/04/97 a créé un nouvel arsenal de mesures permettant de contraindre le bailleur de mettre les lieux en conformité.

Dorénavant, il est interdit de donner en location un bien à usage de résidence principale qui ne répondrait pas aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité ou d’habitabilité.

Toute renonciation anticipée, même expresse,

à la protection de la loi, est nulle et non-avenue.

Le législateur a donner le pouvoir au Roi de déterminer par un A.R. ce qu’il faut entendre par « exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d’habitabilité », que nous allons examiner dans le cadre du « permis de louer ».

Le bailleur doit donc :

• remplacer ce qui est vétuste ou usé,
  • avoir assuré l’entretien et le bon fonctionnement de tous les appareils, - avoir effectué au bien toutes les réparations nécessaires, même celles qui incombent au locataire en cours de bail.

Donnons quelques exemples pratiques :

• la peinture (ou la tapisserie) des murs et des plafonds doit être en bon état ; dans le cas contraire, le propriétaire doit la remplacer.  Il en va de même pour les revêtements de sol ;
• tous les appareils (chauffage, chauffe-eau, etc.) doivent être en bon état d’entretien et de fonctionnement ;
• les fuites aux robinets, chasses d’eau, etc. doivent être réparées, les vitres brisées remplacées, les cheminées ramonées ;
• les joints usés, les prises détériorées doivent être remplacés ainsi que les clés manquantes, etc.
• Si nécessaire, le locataire a le droit de contraindre le bailleur à remettre les lieux en bon état (repeindre, réparer, etc.).

Avant l’entrée dans les lieux, le locataire peut exiger que soient effectués les réparations et aménagements nécessaires pour que les lieux loués lui soient délivrés en bon état et immédiatement utilisables (sauf clause particulière du bail, voyez ci-après).

Le mieux est d’écrire, par lettre recommandée, au bailleur pour lui signaler les réparations ou entretiens nécessaires.  Donnez-lui un délai raisonnable pour effectuer les travaux.  Insistons toutefois sur l’urgence si l’immeuble n’est pas conforme et est visé par le permis de louer.

Les parties peuvent aussi convenir que le locataire occupera les lieux gratuitement pendant 15 jours ou un mois, à charge pour lui d’effectuer à ce moment une série de travaux.

Après l’entrée dans les lieux, en l’absence d’engagement écrit du propriétaire, il sera plus difficile d’obtenir certains travaux de remise en état puisqu’en cours de bail c’est au locataire qu’incombent les réparations locatives et de menu entretien.

Les clauses contraires

Une clause peut-elle dispenser le bailleur de délivrer les lieux en bon état ?

Lorsqu’il s’agît de baux relatifs à la résidence principale du locataire, aucune clause ne peut dispenser le bailleur de les délivrer dans un état qui répond «aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d’habitabilité», sauf s’il s’agit d’un bail dit de «rénovation» dont nous parlerons dans un paragraphe particulier.

Si un bail de logement principal - autre que de rénovation - aboutissait concrètement à ce que le locataire doive accepter les lieux dans un état ne répondant pas aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité ou d’habitabilité, les clauses qu’il contiendrait seraient contraires à la loi et le locataire pourrait exiger que les lieux soient mis en état aux frais du bailleur, de manière à répondre à ces exigences de sécurité, de salubrité et d’habitabilité.

Ainsi, une clause imposant au locataire des lieux dont les installations électriques ne répondraient pas aux exigences minimales de sécurité serait nulle.

Faut-il faire un état des lieux détaillé ?

Ce problème est envisagé ici parce qu’il se pose aux parties au moment de la formation du bail.  Cependant, les conséquences de l’établissement de l’état des lieux d’entrée ou de son absence ne se produiront qu’à la fin du bail.  L’état des lieux consiste en une description et un inventaire de I’état du bien loué.

Le principe

La loi stipule qu’à la fin du bail le locataire doit rendre au bailleur les lieux loués dans le même état que celui où ils étaient lors de son entrée, à diverses nuances ou exceptions près.  Il ne faut pas payer, par exemple, l’usure ou la vétusté normales.

Le problème de la confection de l’état des lieux d’entrée se pose donc au niveau de la preuve de l’état du bien lors de la prise en charge des lieux par le locataire.

En effet, s’il n’y a pas d’état des lieux d’entrée, la loi dit que le locataire a reçu les lieux dans le même état que celui où ils se trouvent à son départ, sauf preuve contraire (toujours difficile à établir).

Cela signifie que, s’il n’y a pas d’état des lieux d’entrée et pas de preuve contraire, le bailleur ne pourra rien réclamer au locataire en cas de dégradations locatives.  A défaut d’état des lieux, le locataire était censé avoir reçu le bien en bon état sauf à en donner la preuve contraire.

Qui a intérêt à établir un état des lieux d’entrée ?

Le propriétaire y a évidemment intérêt puisque c’est pour lui la seule possibilité d’obtenir du locataire, lors de son départ, des indemnités en cas de dégâts locatifs.

Rappelons qu’une clause de style déclarant «les lieux loués en bon ou parfait état» ne peut plus être assimilée à un état des lieux depuis la loi du 29/12/1983.

En conséquence, une telle clause n’offre plus aucune protection au bailleur.

Le locataire peut également avoir intérêt à l’établissement d’un état des lieux détaillé, notamment lorsqu’il s’est laissé imposer une clause de «remise en bon ou partait état», alors que les lieux ne le sont pas au départ et que le loyer est normal.

Cela lui permettrait en fin de bail de réduire les exigences d’un bailleur quant à ladite remise en état.

Il nous semble, en effet, que la notion même de remise en bon état est essentiellement relative et qu’elle sera interprétée avec moins de rigueur si le lieu ne l’était pas au départ.

Qui doit rédiger cet état des lieux ?

Contrairement à une croyance populaire fort répandue, le recours à un expert n’est pas indispensable.  Les parties - locataire et propriétaire - peuvent en effet procéder ensemble à un état des lieux qui aura la même valeur que s’il était établi par un expert. Bien entendu, nous sommes tout-à-fait habilité à rédiger ce document

Cet état des lieux doit être contradictoire, c’est-à-dire signé par les deux parties.

Un état des lieux détaillé peut être exigé.

La loi prévoit que le locataire et le propriétaire peuvent exiger un état des lieux détaillé, et ce quelles que soient les stipulations du bail.

Une clause mentionnant que «les lieux loués sont en parfait état» ne peut donc faire obstacle à une demande d’état des lieux détaillé.

A défaut d’accord, il faut demander au juge de paix, au plus tard dans le mois ou dans les 15 jours suivant l’occupation, de désigner un expert pour dresser l’état des lieux.

Attention : les constatations unilatérales d’un huissier ou d’un expert n’ont pas de valeur définitive pour un tribunal, sauf si elles sont ensuite contresignées pour accord par l’autre partie.

Quand ?

Il convient de l’établir avant l’entrée dans les lieux.

Vous pourrez ainsi vous rendre mieux compte des dégradations éventuelles et éviter toute contestation (une large griffe dans le papier peint a-t-elle ou non été faite par le locataire qui vient d’emménager ?).

Cependant, on peut encore l’exiger en adressant une requête au juge de paix dans un délai très bref après l’installation du locataire, soit : - dans les 15 jours de l’occupation si la location est prévue pour moins d’un an, dans le mois de l’occupation si la location est prévue pour plus d’un an.

Le prix

La loi prévoit que l’état des lieux est dressé à frais communs (donc moitié moitié) si frais il y a, puisqu’il est tout à fait possible de le rédiger amiablement entre parties.

Nous vous laissons l’initiative d’appliquer le barème habituel recommandé par l’I.P.I., ou d’inclure ce prix globalement dans vos honoraires de gestion.

Une innovation : un avenant à l’état des lieux en cours de location

La loi permet aux parties d’exiger, en cours de bail, la rédaction d’un avenant à l’état des lieux lorsque les lieux loués ont subi des modifications importantes.

Pour obtenir la rédaction de cet avenant, amiablement ou judiciairement, il faut que des modifications importantes aient été apportées aux lieux, de telle sorte que l’état des lieux primitif soit en quelque sorte devenu caduc.

Parlant de modifications importantes, la loi ne vise pas les réparations mais uniquement les transformations.

Un tel avenant n’est exigible que lorsqu’il y a eu état des lieux détaillé au départ.

La loi ne précise pas dans quel délai cet avenant doit être rédigé.  Dès lors, il peut être exigé à tout moment lorsque des transformations ont été exécutées.

Si les parties ne s’accordent pas, une des parties peut adresser une requête au juge de paix en lui demandant la nomination d’un expert chargé de rédiger l’avenant.

Le bail dit de rénovation

Vous avez trouvé l’hôtel de maître de vos rêves, un dernier étage avec vue imprenable sur les égouts (oh ! pardon, les canaux) de Bruges ou tout simplement un appartement bien situé au centre ville près de votre lieu de travail.  Hors prix ?  Pas du tout, bien au contraire.  Mais alors ?  Tout à fait inhabitable tel quel et en très mauvais état, mais quelle merveille cela pourrait être après une sérieuse rénovation !

Oui, bien sûr, mais s’il faut laisser le propriétaire s’y installer ou le louer à d’autres après quelques années, non merci !

Une solution à ce problème apparemment insoluble ?

Oui, l’article 8 de la loi du 20/02/1991 vous permet de résoudre le problème.  Que prévoit-il ?

Il permet de conclure un bail où le preneur s’engage à réaliser à ses fiais des travaux déterminés.

En contrepartie, le locataire peut obtenir soit une diminution de loyer, soit, ce qui est généralement plus intéressant, la renonciation du bailleur à mettre fin au bail pour une période déterminée.

Que faut-il faire si le propriétaire est d’accord ?

• Conclure un bail écrit et le faire enregistrer, pour qu’il puisse être opposable à un acquéreur éventuel.

Ce contrat énumérera les travaux à effectuer, aux frais du locataire.

Le propriétaire doit veiller à ce que les travaux soient suffisamment précisés, de manière à éviter les contestations futures et une remise en état sommaire qui ne compenserait pas les sacrifices financiers ou autres qu’il consent.

En contrepartie de ces travaux, le locataire peut obtenir

• soit un loyer nettement diminué pendant une période déterminée à préciser ;
• soit l’engagement du propriétaire de renoncer pendant une période déterminée, qui peut dépasser 9 années, à la faculté de demander la révision du loyer (en ce cas, l’article 7 de la loi qui prévoit la révision du loyer et des charges sera écarté et aucune des deux parties ne pourra l’invoquer pendant la période concernée) ;
• soit l’engagement du bailleur de renoncer pendant une période déterminée qui peut être supérieure à 9 années à toute faculté de mettre fin au bail (en ce cas, le bailleur ne peut plus mettre fin au bail ni pour occuper personnellement, ni pour effectuer des travaux, ni sans motif moyennant indemnité).

Ces différentes concessions du bailleur peuvent d’ailleurs être cumulées, mais il doit veiller à ce qu’elles soient économiquement rentables au moins à long terme.

Lors de la conclusion de ce genre de bail, chacune des parties doit soigneusement peser es concessions à faire et à obtenir de l’autre partie.

Examiner si une longue durée est l’avantage essentiel et/ou s’il doit être cumulé avec l’assurance d’un loyer inchangé.

Le propriétaire doit, pour sa part, mettre en balance le coût d’un financement qu’il pourrait faire lui-même avec la modicité des loyers qu’il percevra par exemple.

Dernière précision : ce contrat peut parfaitement être conclu durant un bail en cours.

Un nouveau contrat verra alors le jour, avec toutes les possibilités décrites.

Une particulière attention est cependant requise de la part de chacune des parties lors de l’élaboration de ce bail.  Elles ont chacune un intérêt vital à ce que toutes les modalités du contrat soient clairement précisées dans un bail écrit.