1) Le bailleur peut-il contrôler l'état du bien immobilier alors qu'il est occupé par le preneur ?

Le droit de visite du bailleur est limité. Il ne peut pas accéder au bien loué :

- sans raison légale;

- contre la volonté du preneur;

- en l'absence du preneur .

Sont considérées comme des raisons légales :

-  l'exécution de réparations urgentes (voir QUESTION 2);

-  la constatation de graves négligences du preneur quant aux obligations qui lui incombent (voir QUESTION 13 et suivantes);

-  l'exécution de réparations notifiées ou demandées par le preneur (voir QUESTION 28);

-  l'accomplissement des formalités de fin de bail (voir QUESTION 34 et suivantes);

-  la mise en vente du bien loué;

-  la recherche d'un nouveau preneur.

Attention : Les clauses ci-dessus sont d'application seulement si aucune autre clause n'est prévue dans le contrat de bail. En effet, le contrat de bail peut stipuler des clauses supplémentaires qui prévoient l'élargissement du droit de visite ! C'est ainsi que dans le cadre d'un contrat de bail important, on peut prévoir une date annuelle permettant au bailleur de visiter les lieux loués !

2) Le bailleur peut-il faire réparer le bien immobilier pendant la période de location ?

Article. 1724 CC :

« si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différée jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose

Mais, si ces réparations durent plus de quarante jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé.

Si les réparations sont de telle nature qu’elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail »

Cette disposition stipule donc que le bailleur a le droit d'effectuer ou de faire exécuter les réparations urgentes qui ne pourraient être différées en fin de bail.

Attention

1)    Si la durée des travaux excède quarante jours. le prix du bail sera diminué proportionnellement à la privation de jouissance du bien. Le preneur pourra dans ce cas également faire résilier le contrat de bail.

2)    Ces prescriptions peuvent être contournées en prévoyant une clause spécifique dans le contrat de bail.

3) Quelle est l'attitude du bailleur lorsque le preneur lui doit des arriérés de loyer ?

Art. 20,1 Loi sur les Hypothèques.

Qu'il s'agisse (ou non) d'un contrat de bail enregistré, le bailleur est considéré comme créancier' privilégié, lorsqu’il s’agit :

- d'un retard de loyer (de maximum 2 ans)

- du loyer de l'année en cours

- de l'indemnité relative aux dégâts locatifs

- de l'indemnité compensatoire couvrant la période durant laquelle le bien est indisponible suite aux travaux de réparation des dégâts locatifs

Attention Lorsque le contrat de bail est enregistré (une convention sous seing privé à date certaine ou une convention devant notaire) le bailleur reste le créancier privilégié pour tous les loyers échus, en d'autres mots, pour le loyer dû jusqu'à la fin du contrat de bail en cours !

Outre l’obligation fiscale, il est dès lors vivement conseillé d'enregistrer le contrat de bail sous seing privé, à date certaine.

Dans la liste reprenant les créanciers privilégiés apparaît d'abord :

-  l'Etat belge (retards d'impôts, rétributions, TVA, amendes),

-  les employés,

-  les bailleurs/propriétaires,

-  les créanciers non-priviligiés viennent ensuite.

4) Quels sont les recours du bailleur pour être remboursé des arriérés de loyer ?

Art. 1461 du code judiciaire

En cas de non-paiement de loyer, le bailleur et les preneurs principaux peuvent faire saisir les biens qui meublent les lieux loués.

En cas de sous-location, le preneur ayant sous-loué les lieux pourra également faire saisir les biens meublant les lieux loués si les personnes à qui il a sous-loué le bien ne lui paient pas le loyer.

La saisie pourra être levée si les preneurs apportent la preuve qu'ils ont réellement payé leur loyer.

5) Quels sont les devoirs du bailleur ?

Article 1719 CC

« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

ou  de délivrer au preneur la chose louée (obligation de délivrance);

ou d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée (obligation d'entretien);

ou  d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail (garantir l'éviction ) ;

ou de garantir au preneur le confort habitable nécessaire (garantie de tous vices cachés). »

Article 1720 CC

« Le bailleur est tenu de

ou  délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

ou  Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires autres que les locatives » ( voir QUESTIONS 28 et 29).

Attention : Délivrer le bien en bon état d'entretien, ne veut pas dire à l’état neuf. Il faut tenir compte de l'usure normale et de l'âge. La nature du bien jouera également un rôle. Il va de soi que pour un appartement de luxe, on aura d'autres considérations que dans le cas d'une location d'un boxe de garage par exemple .( Voir également la QUESTION 32).

6) Le législateur a-t-il précisé à quelles conditions doit satisfaire l’immeuble donné en location ?

Oui, mais malheureusement, cela a entraîné une certaine confusion. Il existe différentes dispositions (voir aussi QUESTION 8).

Réglementation Fédérale

A.R. 08/07/97 Sur base de cet article du Code Civil (modifié par la loi du 13 avril art. 2 Baux à 1997) un A.R. fut élaboré reprenant les conditions requises en matière de sécurité, salubrité et habitabilité des biens immobiliers loués en tant que résidence principale. Ces conditions minimales de cet A.R. sont entrées en vigueur le 31 août 1997. (voir QUESTION 7, ainsi que le texte intégral de cet A.R. que vous trouverez en annexe à la fin de cet ouvrage).

Réglementation de la région wallonne

Ce décret concerne les normes de qualité des habitats et des petits habitats individuels, loués ou mis en location à titre de résidence principale, complété le 20 juillet 95 et le 18 janvier 1996.

En ce qui concerne la liste complète de ces normes de qualité, nous vous renvoyons en fin de cet ouvrage où est repris le texte du décret. En résumé, voici quelques points intéressants tirés de ce décret :

-  le contrôle de conformité de ce décret est effectué par un «inspecteur» (celui-ci est une personne reconnue comme étant techniquement qualifiée, soit un fonctionnaire communal, soit un architecte ou un ingénieur).L'inspecteur s'engage à ne pas accepter les missions pour lesquelles il pourrait y avoir un conflit d'intérêts ;

- pour une maison unifamiliale, le coût de l'attestation ne pourra pas excéder 123,95 € + TVA;  (5.000 Francs)

- l'attestation est valable pendant une période de 5 ans.

7) Quelles sont les conditions élémentaires requises, en matière de sécurité, salubrité, habitabilité pour tout habitat donné en location à titre de résidence principale ?

A.R. 08/07/97 article 2.

Conditions de superficie et de volume :

La superficie et le volume du logement doivent être suffisamment vastes pour permettre d'y cuisiner, d'y séjourner et d'y coucher. Chaque habitat doit comporter au moins une pièce réservée au séjour et au coucher. Cette pièce doit être privative.

Les locaux suivant ne peuvent constituer une pièce d'habitation :

-  les vestibules ou les halls d'entrée ;

- les couloirs ;

- les toilettes ;

- les salles de bains ;

- les salles d'eau ;

- les débarras ;

- les caves,

- les greniers et annexes non aménagés en habitat ;

- les garages ;

- les locaux prévus à usage professionnel. .

Lorsqu'un immeuble comprend plusieurs habitats, des activités autres que le séjour et le coucher peuvent être exercées dans une ou plusieurs parties communes de cet immeuble.

Exigences architectoniques :

Le bien immeuble et plus principalement les fondations, les planchers et les charpentes ne peuvent présenter :

- de vices intérieurs ou extérieurs structurels ou d'instabilité ;

- ou d'autres vices tels que des lézardes, des fissures ;

- une vétusté prononcée (voir également la QUESTIONS 30 et 31 ) ;

- ou la présence de champignons ou de parasites qui peuvent mettre en danger la sécurité ou la santé.

Exigences en matière d'étanchéité :

L'habitat ne peut pas présenter d'infiltrations d'eau par la toiture, les gouttières, les murs ou les menuiseries extérieures, ni une humidité ascensionnelle dans les murs ou planchers pouvant mettre en danger la santé.

Exigences en matière d'éclairage :

Au moins la moitié des pièces d'habitation destinées à être utilisées comme pièces de séjour ou comme chambres à coucher doivent être pourvues d'une source d'éclairage naturel. Cette source d'éclairage naturel doit être au moins égale à 1/12e de la surface de plancher de cette pièce. A cette fin il n'est pas tenu compte de la moitié de la surface de fenêtre située sous le niveau du sol extérieur pour les pièces d'habitation situées sous ce niveau.

Exemple 1

Une salle de séjour au rez-de-chaussée a une superficie de 4 m x 5 m = 20 m².

La source lumineuse naturelle sera dès lors de 20 m² : 12 = 1,67 m² ou par exemple une fenêtre de 1,7 m x 1 m.

Pour les logements se trouvant dans les caves, on ne tient pas compte de la moitié de la superficie des fenêtres situées sous le niveau du sol.

Exemple 2

Une salle de séjour se trouvant dans une cave et ayant une superficie de 4 m x 5 m = 20 m².

La source lumineuse naturelle sera dès lors de 20 m² : 12 = 1,67 m². Le plafond de la cave se trouvant à 0,5 m au-dessus du niveau du sol. Dans ce cas il faudra une fenêtre d'au moins 0,5 m x 3,34 m.

Exigence en matière d'aération :

Les pièces d'habitation ainsi que les locaux sanitaires (comme par exemple la salle de bains, la salle de douche et les toilettes) qui ne disposent pas d'une fenêtre pouvant être ouverte, doivent disposer au moins d'une ouverture, d'une grille ou d’une gaine. La surface de la section libre de cette entrée d’air en position ouverte, doit être supérieure à 0,1% de la surface de plancher.

Exemple

Une salle de bain ayant une superficie de 3.5 m x 2,5 m = 8.75 m². L'ouverture, la grille ou la gaine d’extraction d'air nécessaire devra être d'au moins 1 % de 8,75 m2, soit 0.00875 m², c'est à dire par exemple un tuyaux de11 cm de diamètre ou un conduit par exemple de 9 cm sur 10 cm.

Exigences en matière anti-asphyxie

Toute installation de production d'eau chaude ou tout autre système de chauffage produisant des gaz brûlés doit être muni d'un dispositif d'évacuation en bon état de fonctionnement et donnant accès à l’air libre.

Exigences minimums de confort

Le logement doit disposer au moins :

- d'un point d'eau potable privatif, accessible en permanence si l'immeuble comprend plusieurs habitats dont une ou plusieurs parties communes sont affectées à des activités autres que le séjour et le coucher, la présence d'un point d'eau potable commun dans les parties communes suffit ;

- d'un évier muni d'un siphon, raccordé à un système d'écoulement qui fonctionne ;

- d'une toilette privative, intérieure ou rapprochée de l'immeuble et pouvant être utilisée pendant toute l'année ;

- d'une installation électrique approuvée par un organisme agréé, lorsqu'une telle approbation est requise en vertu de la réglementation en vigueur, ou ne présentant aucun risque en cas d'usage normal. Chaque pièce d'habitation doit pouvoir être éclairée électriquement ou être équipée d'au moins une prise de courant ;

- de moyens suffisants de chauffage qui ne présentent aucun risque en cas d'usage normal ou du moins de la possibilité de placer et de raccorder ceux-ci ;

- d'une accessibilité permanente aux fusibles relatifs aux installations électriques du logement.

Si le logement est équipé d'une installation de gaz, celle-ci doit être approuvée par un organisme agréé, lorsqu'une telle approbation est requise en vertu de la réglementation en vigueur, ou ne peut présenter aucun risque en cas d'usage normal.

Exigences en matière d'accès et d'évacuation

Les pièces d'habitation privatives doivent être librement accessibles à tout moment, directement de la voie publique ou indirectement par un accès commun à plusieurs logements ou par une pièce utilisée par un occupant du logement pour son activité professionnelle. Elles doivent être munies de dispositifs de fermeture qui permettent de réserver l'accès à leurs seuls occupants. Les escaliers vers les pièces d'habitation doivent être fixes et facilement accessibles. Ils ne peuvent présenter aucun risque en cas d'usage normal.

Les pièces d'habitation, les escaliers vers les pièces d'habitation et les voies de sortie doivent être conçues de façon à permettre une évacuation rapide et facile des personnes.

Les portes et fenêtres extérieures des étages dont le seuil ou l'appui se situe à moins de 50 cm du plancher doivent être pourvues d'un garde-fou fixe.

8) Quelle est la réglementation dominante en matière de conditions minimums auxquelles un logement donné en location doit satisfaire ?

Etant donné que l'A.R. du 8 juillet 97 concerne une réglementation fédérale, et que toutes les autres conditions sont de niveau régional.

on pourrait en tirer des conclusions erronées en pensant que les réglementations fédérales priment sur les réglementations régionales.

Ce n'est pas le cas ! Ces deux dernières sont en effet au même niveau.

Il faudra donc cumuler les interprétations des réglementations existantes.

Concrètement, ceci implique qu'il faut satisfaire à toutes les conditions édictées dans les différents textes et qu'en cas de conditions similaires, c'est la plus sévère qui prime !

9) Quelles sont les réparations qui incombent au bailleur ?

article 1720 CC

« Le Bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparation de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ».

Il y a lieu de différencier les réparations importantes, des réparations relatives à l'entretien.

Les réparations importantes sont :

-  les réparations des murs porteurs et des voûtes ;

-  la rénovation des poutres et des toitures ;

-  la rénovation des soubassements et des murs porteurs et de la totalité des murs d'enceinte.

Toutes les autres réparations sont «d'entretien» locatif.

Attention : Sauf mention contraire stipulée dans le contrat de bail, le bailleur aura non seulement l'obligation d'effectuer les grandes réparations, mais il aura également à sa charge les détériorations survenues par négligence ou manque d'entretien de sa part.

Exemple : Si la tapisserie ou la peinture d'un local loué est abîmée par des infiltrations d'eau, les réparations incombent au bailleur, à moins qu'il ne puisse apporter la preuve d'un manquement du preneur (par exemple, si ce dernier n'a pas signalé la défectuosité d'une corniche).

article l756 CC

« Le curement des puits et celui des fosses d'aisances (WC) sont à la charge du bailleur, sauf clause contraire. »

Remarque importante

Lors de mise en location d'une habitation à titre de résidence principale, le bailleur devra mettre l'immeuble à disposition du preneur dans un état conforme aux conditions requises en matière de sécurité, de salubrité et d'habitabilité. Si les conditions requises ne sont pas remplies, le preneur pourra exiger l'exécution des travaux nécessaires ou faire résilier le contrat de bail.

Dans le cas d'une location commune (pas résidence principale) ou dans le cas d'une location commerciale, des clauses particulières peuvent être prévues dans le contrat de bail. Les deux parties auront ici la liberté de préciser, par exemple, à qui du bailleur ou du preneur incombe les réparations. Ils peuvent également établir de manière détaillée ou limitée l'attribution les devoirs qui incomberont à chacun d'entre eux.

10) Le preneur peut-il sous-louer ou céder son bail à un tiers ?

Il faut différencier les (trois) régimes en matière de location.

1 ) Le régime de droit commun en matière de location

article 1717 CC

« Le preneur a le droit de sous-louer et même de céder son bail à un autre, si cette faculté ne lui a pas été interdite. » Si cette faculté lui est interdite, il devra suivre les clauses prévues dans son contrat de bail.

Attention Il existe cependant une restriction légale. Le preneur qui n'affecte pas le bien loué à sa résidence principale ne peut sous-louer le bien en totalité ou en partie pour servir de résidence principale au sous- locataire.

A ce propos la loi du 13 avril 1997 (M.B., 21 mai 1997) prévoit deux exceptions :

1)    Dès lors un CPAS, une ASBL, une institution d'utilité publique ou une société à but social pourra sous-louer L'ENTIERETE d'un bien ( en tant que résidence principale) à des personnes se trouvant dans une situation précaire ou dans le besoin. Le bailleur principal devra préalablement donner son accord sur ce genre de sous-location. Le contrat de bail principal, tout comme le contrat de bail de sous-location tomberont sous l'application de la loi relative à la location d'habitations.

2)    Le preneur commercial pourra également sous-louer PARTIELLEMENT une partie de l'immeuble pris en location à un tiers qui en fera sa résidence principale.

Sous les conditions suivantes :

- si le contrat de bail commercial ne stipule pas l'interdiction de sous-louer :

- si le preneur principal garde son activité commerciale dans le bien loué.

Dans ce cas le contrat de bail principal sera soumis à la loi sur les baux commerciaux, le contrat de sous-location, quant à lui sera soumis à la loi sur les contrats de baux d'habitation.

Une société (ou toute autre personne morale, comme une ASBL) ne pourra pas céder ou sous-louer le bien pris en location à son personnel qui l'utiliserait comme résidence principale.

2) Location d'habitation

1) Cession du bai1

Le preneur qui utilise le bien loué en tant que résidence principale peut céder la location à un tiers pour autant que le propriétaire lui ait accordé cette faculté. Le locataire «sortant» n'est pas responsable des dégâts survenus après la cession du bail sauf mentions particulières dans le contrat de location.

Attention : Si le preneur cède son contrat de bail sans accord préalable du bailleur. il devra en assumer les conséquences. Il risque donc de devoir payer des indemnités et des intérêts au nouveau preneur et au bailleur si ces derniers ont encouru des préjudices.

2) Sous-location

Le preneur qui utilise le bien loué en tant que résidence principale peut uniquement sous-louer une partie du bien. Une sous-location totale est donc impossible. Le sous-locataire n'est pas tenu d'affecter le bien à sa résidence principale. Si le preneur et le sous-locataire utilisent le bien en tant que résidence principale, cette location entre dans le champs de la loi sur les baux.

Certaines conditions sont néanmoins requises dans le contrat de sous- location :

-  la durée de la sous-location ne peut excéder la durée restante du contrat de bail principal ;

-  le preneur doit informer le sous-locataire de sa qualité et de ses droits ;

-  si le bailleur met fin au contrat de bail principal, le preneur doit envoyer une copie de la résiliation du bail au sous-locataire endéans les quinze jours suivant réception. Le preneur devra prévenir le sous-locataire que la date de fin de bail du contrat principal est également d'application pour son contrat de sous-location;

-  si le preneur décide de résilier le bail, il devra en avertir le sous-locataire par l'envoi d'une copie de la résiliation qu'il a envoyée au bailleur et il devra donner au sous-locataire un préavis de trois mois minimum. Il aura pour obligation de payer au sous-locataire une indemnité compensatoire équivalente à 3 mois de loyer ;

-  au cas où un terme serait mis au bail de location principal ( et par conséquent, au contrat de sous-location), le sous-locataire ne pourra pas demander de prolongation pour circonstances extraordinaires.

3) Location Commerciale

Une interdiction expresse de cession de bail ou de sous-location peut être insérée dans la convention de bail commercial. Cette interdiction contractuelle reste sans effet si la cession ou la sous-location s'accompagne de la cession ou de la sous-location du fonds de commerce et porte sur l'ensemble des droits du preneur. L'interdiction est contraignante lorsque le bailleur ou des membres de sa famille proche habitent une partie du bâtiment loué.

Le preneur originaire reste solidairement tenu avec le cessionnaire ou le sous-locataire de toutes les obligations qui découlent de la convention originaire et ce, jusqu'au moment où le bail commercial en cours est renouvelé.

En cas de sous-location totale, avec la cession du fonds de commerce le sous-locataire devient le locataire direct du bailleur. Si le fonds de commerce n'est pas cédé, le sous-locataire conserve alors cette qualité.

11) Le preneur peut-il modifier la destination des lieux loués ?

En ce qui concerne la destination des lieux loués, le preneur ne dispose que de droits limités.

Quelques exemples :

-  Le preneur n'a besoin d’aucune autorisation spéciale pour installer un bureau ou exercer une profession libérale dans un logement.

-  Le preneur ne peut pas transformer un logement en une affaire commerciale sans l'accord explicite préalable du bailleur.

-  Le preneur ne peut pas transformer un garage en boutique ni un logement en garage

-  Le preneur ne peut pas transformer un logement en centre médical ou en complexe de bureaux.

Attention «Si le preneur emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances faire résilier le bail.» (article 1729 Code Civil)

Il est dès lors vivement conseillé de discuter et de fixer au préalable avec le bailleur toute modification de destination des lieux loués, sur- tout pour éviter des problèmes fiscaux.

12) Le preneur peut-il rafraîchir, adapter, modifier les lieux loués ?

Sauf convention contraire stipulée dans le contrat de bail, le preneur peut rafraîchir le bien en y entreprenant des travaux de peinture, de tapisserie, de crépi, etc.

Si le propriétaire émet des objections quant à la valeur esthétique de ces travaux de rafraîchissement en fin de bail, la nature et la couleur des lieux devront être restaurées par le preneur.

Des aménagements utiles qui ne peuvent être considérés comme immobiliers de part leur annexion (par exemple, un téléphone, le raccordement du câble de télévision, le placement d'un évier, d'une douche ou d'un bain, ) sont considérés comme des aménagements acceptables. Dans la plupart des cas, ils apportent même une plus value au bien loué.

La mention «travaux d'aménagement» implique plusieurs possibilités. Le remplacement de la chaudière d'une installation de chauffage central est une amélioration tandis que le remplacement d'un simple carreau d'une vitrine est considéré comme un aménagement acceptable.

En général, on peut dire que le preneur doit obtenir la permission du bailleur pour des modifications transformant la structure du bien.

Le preneur gardera ses droits sur certains biens qui ne sont pas devenus propriété du bailleur par acquisition (par exemple, annexion suite à des travaux effectués par le preneur). Au cas où, par exemple, il aurait installé le chauffage central, les conduites deviennent immeubles et donc propriété du bailleur, alors que la chaudière et les radiateurs (même encastrés ou fixés) restent des éléments meubles et donc propriété du preneur. (voir également QUESTIONS 32 et 33).

Attention : Dans le cas d'un bien immobilier loué à des fins commerciales (bail commercial), il faut noter une exception :

Le preneur/commerçant a le droit, sans le consentement du bailleur, d'adapter la partie commerciale en tant que telle de manière à pouvoir exercer son activité commerciale de façon optimale. Attention ceci n'est pas d'application pour la partie habitée ( s’il en existe une !)

De plus, dans ce cas, il faudra également satisfaire à certaines conditions :

- le coût des travaux ne peut pas dépasser 3 ans de loyer :

-  la sécurité de l'immeuble ne peut pas être mise en péril :

-  les travaux ne peuvent viser que l'espace utilisé à des fins commerciales ( en d'autres termes les espaces utiles à des entreprises ou des exploitations ayant une activité commerciale).

13) Quels sont les devoirs du preneur ?

article 1728 CC

«  Le preneur est tenu de deux obligations principales :

1) D’user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui est donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2) De payer le prix du bail aux termes convenus. »

A côté de l’obligation de meubler et d'entretenir le bien immobilier. le preneur est donc tenu de ces deux obligations principales

La première obligation principale considère que le preneur devra gérer le bien loué avec le plus grand soin et devra être vigilant à trois niveaux :

1) De par la nature propre de louer, trois attitudes peuvent lui être reprochées :

- l'ignorance quant à ses obligations ;

-  son attitude négligente vis à vis des locaux ou des bâtiments qui lui ont été donnés en location ;

-  les dégâts occasionnés de plein gré et les répercussions qui en découleront en matière de dégâts locatifs occasionnés.

2) De part sa vigilance vis à vis de ces cohabitants, employés et éventuellement sous- preneurs, le preneur est tenu des dégradations et des pertes qui arrivent par la faute de ses cooccupants ou de ses sous-locataires. Article 1735 cc

3) Le preneur devra rester excessivement vigilant en ce qui concerne les suites nuisibles causées par la pluie, le vent, la grêle, la neige, le gel et l'incendie. En ce qui concerne ces éléments naturels il existe une présomption légale, quant à la responsabilité du preneur ou des preneurs solidaires. « Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute » Article 1732 cc. « Il répond de l’incendie, à moins qu’il ne prouve que celui-ci s’est déclaré sans sa faute » Article 1733 cc.

Des preneurs solidaires sont des personnes qui louent conjointement un bien ou une partie de bien, comme par exemple un garage. Ils sont donc solidaires du règlement du loyer ; en d'autres termes, en cas de manquement de l’un d'eux, l'autre pourrait être assigné à payer la totalité du loyer.

14) A quelles exigences doit satisfaire le preneur pour être considéré comme «un bon père de famille» ?

De cette vague considération, certains points pratiques peuvent être retenus :

1)    en cas d'absence prolongée, le preneur a l'obligation de couper les vannes d'eau, de gaz et d'électricité, car il est responsable en cas de fuite,

2)    le preneur devra régulièrement veiller à aérer et à ventiler le bien loué. Le fait de garder les fenêtres de la cuisine et de la salle de bains fermées peut occasionner de la condensation. Le stockage de bois dans une cave sans aération peut également provoquer de l'humidité. Dans les deux cas, le preneur sera responsable des dégâts occasionnés par cette apparition d'humidité;

3)    le preneur doit huiler ou enduire régulièrement les serrures, les charnières et les accessoires de quincaillerie ;

4)    le preneur doit chauffer régulièrement les locaux et (faire) ramoner les cheminées.

5)    le preneur doit entretenir régulièrement le jardin en enlevant les mauvaises herbes, en tondant le gazon, en élaguant les arbres et en taillant les haies ;

6)    en cas de tempête, le preneur devra veiller à fermer les fenêtres et plus particulièrement les lucarnes, afin de limiter le risque que des tuiles s'envolent. En cas d'ouragan, il devra tenter de limiter les courants d'air (comme, par exemple, en veillant à fermer les portes, les fenêtres ou les portes de garage) ;

7)    le preneur a le devoir élémentaire de protéger du froid les conduites d'eau et de recouvrir les compteurs d'eau. Il devra également éviter la formation d'amas de neige et devra, le cas échéant, déblayer la neige autour des bouches d'égouts afin d'éviter que celles-ci ne s'obstruent. Le preneur consciencieux vérifiera régulièrement le bien loué, en particulier pendant les mois d'hiver;

8)    au cas où l'habitation serait pourvue d'une marquise, le preneur devra en faire usage. Faute de quoi il augmente les risques de décoloration des finitions intérieures. Dans cette alternative, le preneur ne pourra pas attribuer cette décoloration à de l'usure normale.

Attention

1)    Si le preneur ne tient pas compte de toutes ces obligations, l'usure des locaux sera supérieure à la normale et pourra être comptabilisée à titre de dégât locatif.

2)    Sur base de ces obligations, le preneur devra prévenir le bailleur de l'apparition ou de la constatation d'éventuels manquements ou dégâts. Ceci afin que le bailleur puisse effectuer les réparations nécessaires.

15) Quelles sont les réparations à charge du preneur ?

Article. 1754 CC

Les réparations locatives ou de menu entretien dont le preneur est tenu, s'il n'y a clause contraire, sont celles désignées comme telles par l'usage des lieux. Sur base de cet article, les réparations ci-dessous sont considérées comme des réparations d'entretien restreint ou des réparations d'entretien à charge du preneur.

Il s'agit des réparations :

-  des âtres, chambranles et tablettes des cheminées ;

-  du plâtrage du bas des murs des appartements et autres lieux d'habitation, à la hauteur d'un mètre ;

-  des pavés et carreaux des chambres, lorsqu'il y en a seulement quelques-uns de cassés ;

-  des vitres, à moins qu'elles ne soient cassées par la grêle, ou autres accidents extraordinaires et de force majeure, dont le preneur ne peut être tenu pour responsable ;

-  des portes, croisées, planches de cloison ou de fermeture de boutiques, gonds, targettes et serrures.

Remarque importante

Quand il s'agit d'une maison qui servira de résidence principale, le bailleur a le devoir de donner en location un bien qui répond aux exigences élémentaires en matière de sécurité, de salubrité et d'habitabilité. Si ces exigences ne sont pas respectées, le preneur pourra exiger l'exécution des travaux nécessaires ou la résiliation du bail de location.

En cas de bail ordinaire (pas de résidence principale) et de bail commercial, des clauses dérogatoires peuvent être insérées dans le contrat de bail. Les deux parties ont en ce cas la liberté de disposer que par exemple toutes les réparations sont soit à charge du preneur, soit à charge du bailleur. Elles peuvent aussi opérer une répartition détaillée, limitative entre elles.

16) Quelles sont les réparations à charge du preneur principal dans le cas d’un preneur qui sous-loue ?

Dans ce cas, il faut différencier les régimes de location et il convient de déterminer s'il s'agit d'une sous-location complète ou partielle (durant laquelle le preneur principal continue à occuper lui-même une partie du bien).

1 Le régime de droit commun en matière de location de maison

Dans le droit commun, la sous-location ne tisse pas de lien contractuel direct entre le bailleur et le sous-locataire. Le bailleur ne pourra donc pas s'adresser directement au sous-locataire (ni le contraire) étant donné qu'il existe alors un contrat de bail indépendant entre le preneur principal et le sous-locataire. Le preneur principal garde toutes ses obligations vis à vis du bailleur. Il reste dès lors responsable de tout dégât. En d'autres mots, le sous-locataire doit se plier aux obligations d'entretien car il pourra être tenu pour responsable par le preneur principal

2 Location d'habitations

La QUESTION .10 traite du sujet et fait remarquer que la sous-location d'une habitation à titre de résidence principale est interdite.

Lorsque le preneur principal sous-loue une partie de son habitation, ceci ne crée aucun lien contractuel direct entre le bailleur et le sous- locataire. Les règles citées ci-dessus seront dès lors d'application.

Le règlement ci-dessus sera également d’application dans le cas d'une sous-location à des personnes dans le besoin ou à des cas sociaux par la commune, le CPAS. une ASBL. une Institution de d'utilité publique ou une association à but social. Le sous-locataire devra dès lors veiller aux obligations d'entretien. mais ce sera le preneur principal qui restera responsable vis à vis du bailleur.

3 Bail commercial

Dans ce cas, il y a lieu de noter une différence entre plusieurs situations :

-  la sous-location complète, accompagnée de la reprise de l'affaire commerciale, assimilée à la reprise du bail. Le sous- locataire deviendra alors le preneur direct du bailleur. Le preneur principal devra néanmoins se tenir aux obligations du contrat de bail initial. Ces obligations principales expireront dès que le contrat de bail en cours sera renouvelé ;

-  la sous-location qui n’est pas associée à une reprise de l’affaire commerciale ne créera pas de lien direct entre le bailleur et le sous-locataire, dès lors les conséquences seront identiques à celles décrites ci-dessus.

17) Qu'est-ce qu'un état des lieux ?

Un état des lieux est une description écrite, détaillée et datée de la situation concrète d'un bien loué, reprenant toutes les parties visibles du bien, incluant la constatation d'éventuels défauts et endommagements.

En principe, il sera établi en présence du preneur et du bailleur et sera contresigné par eux.

Attention. Au cas où une des parties refuserait l'établissement d'un état des lieux, le juge de paix peut désigner un expert pour y procéder ! Dans ce cas, seul l'expert judiciaire signe l'état des lieux.

Conseil

1) Du fait de complexités techniques croissantes et des suites importantes qui peuvent en résulter dans le calcul des éventuels « dégâts locatifs », il est à conseiller de faire établir un état des lieux détaillé que par un expert qualifié (vous en l’occurrence) et désigné conjointement par les parties ou éventuellement par deux experts désignés respectivement par le bailleur et par le preneur rentrant ! Après lecture et contrôle, chaque partie signera l'état des lieux en y apposant la mention « pour accord »

2) A côté de l'emploi de la check-list, il est conseillé de prendre des photos et de les rajouter au dossier.

18) Qui peut demander un état des lieux et quand celui-ci doit-il être établi ?

article I730 CC

Chacune des parties peut exiger qu'un état des lieux détaillé sois dressé contradictoirement, même si le contrat de bail dispose le contraire ou stipule que le preneur reconnaît avoir reçu le bien immobilier loué en parfait état.

Cet état des lieux est dressé :

-  pendant que les locaux sont inoccupés ;

- soit au cours du premier mois d'occupation lorsque la durée du bail est égale ou supérieure à un an,

-  soit durant les 15 premiers jours de l'occupation lorsque la durée du bail est inférieure à un mois.

L'état des lieux peut également être dressé en fin de bail ou chaque fois que des modifications importantes sont apportées aux lieux loués (réparations locatives importantes, transformations ou modifications par le preneur ou le bailleur, reprise du contrat de bail, etc...).

Dans certains cas, une annexe à l'état des lieux suffira. (Voir QUESTION 34).

19) Que coûte un état des lieux et qui en supporte les frais ?

Le législateur prévoit expressément que l'état des lieux est établi à frais partagés. Quand le bailleur et le preneur chargent un expert commun, ils payeront chacun la moitié ses honoraires ; au cas où l'état des lieux est établi par deux experts, chacune des parties payera son expert.

Exemple 1

Selon les directives pour l'établissement des Honoraires et frais des Géomètres-Experts de profession libérale, adopté par la Confédération Royale des Géomètres-Experts en date du 27 février 1997, les honoraires minima en cas d'intervention d'un expert agissant à la commune requête des deux parties, s'élèvent à :

- ouverture du dossier: 46,23 € x i*

- en supplément par page dactylographiée: 13,76 € x i*:

-  minimum par état des lieux: 183,32 € x i*.

*i = index santé (base 1988 = 100);

De sorte que les honoraires minima comportant 10 pages de texte revenaient approximativement à 228,56 €, soit 114,28 € pour chacune des parties (hors TVA 21 % ).

Exemple 2

Selon les barèmes des Agents Immobiliers, adoptés par l'Institut Professionnel des Agents immobiliers (IPI) en date du 16 avril 1996 (adapté par le conseil national du 21 avril 1998), les honoraires en cas d'intervention d'un expert agissant à la commune requête des deux parties, s'élèvent à :

-  ouverture du dossier comprenant les frais de déplacement dans un rayon de 15 km : 110,26 € x i*

-  supplément par heure prestée sur place: 64,28 € x i*

-  supplément par page dactylographiée: 8,03 € x i*

-  supplément par photo 4,04 € x i* pour la première, 1,93 € x i* pour la seconde.

*i = index santé moyen (index de base au 1er janvier 1996)

De sorte que les honoraires minimums pour une heure sur place (minimum absolu !) et 10 pages de texte revenaient approximativement à 254,98 €, soit 127,49 € pour chacune des parties (hors TVA 21 %).

Attention Ces montants minima correspondent à l'établissement d'un état des lieux rigoureux pour une habitation ou un appartement de surface moyenne. Dans le cas d'une villa de luxe, d'un immeuble commercial ou d'un bâtiment industriel, on se basera forcément sur le nombre de pages. Note Selon les directives juridiques en vigueur actuellement, les honoraires sont liés à l'index santé et non à l'index des prix à la consommation.

20) Que convient-il de faire au cas où une des parties refuse ou empêche l'établissement de l'état des lieux d'entrée locative ?

Au cas où une des parties (bailleur/preneur) empêcherait l'établissement de l'état des lieux, l'autre partie devra introduire une requête auprès du juge de paix pour qu'il désigne un expert (judiciaire).

Cette requête doit être introduite :

q  dans un délai d'un mois pour un contrat de bail d'une durée égale ou supérieure à un an ;

q  ou dans un délai de 15 jours pour un contrat de bail d'une durée inférieure à un an.

21) L'établissement d'un état des lieux est-il primordial ?

article 1731 CC

S'il n'a pas été fait d'état des lieux détaillé à l'entrée locative (ou après des modifications importantes), le preneur est présumé avoir reçu la chose louée dans le même état que celui où elle se trouve à la fin du bail.

Attention Cette présomption juridique est cependant réfutable, le bailleur pourra toujours tenter de fournir la preuve du contraire ; il devra démontrer les éventuels dégâts locatifs, en s'appuyant sur tous les moyens à sa disposition (par exemple, grâce au témoignage du preneur précédent ou d'un homme de métier qui aurait effectué des travaux dans le bien loué)!

L'absence d'état des lieux créera non seulement une présomption au détriment du bailleur et engendrera également de nombreuses discussions et difficultés au risque de détériorer les relations entre bailleur et preneur.

S'il a été fait un état des lieux détaillé entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou cas de force majeure.

Même si dans ce cas le bailleur se trouve en position de force, il est également d'une importance primordiale que le preneur, lors de la fixation et du calcul des dégâts locatifs, dispose d'un état des lieux circonstancié.

22) Est-ce que l'ajout d'une «clause d'arbitrage» dans le contrat de bail ou dans l'état des lieux peut offrir une solution aux contestations en matière de dégâts locatifs ?

L'usage d'une clause d'arbitrage a des avantages et inconvénients. Son utilisation dépendra de la situation rencontrée. Nous avons divisé cette problématique en différentes questions (voir QUESTIONS 23 à 25).

Nous attirons l'attention de l’auditeur qu'étant donné que la procédure d'arbitrage remplace la procédure judiciaire devant le juge de paix, il est nécessaire d'être prudent !

23) Quelle est la signification réelle du mot «arbitrage » ?

L'arbitrage est une forme particulière de justice, reconnue par législateur et définie à l'art. 1676 du Code Judiciaire précité.

Tout différend déjà né ou qui pourrait naître d'un rapport de droit déterminé et sur lequel il est permis de transiger, peut faire l'objet d'une convention d'arbitrage.

Honnis les personnes morales de droit public, quiconque a la capacité ou le pouvoir de transiger, peut conclure une convention d'arbitrage.

L'Etat peut conclure pareille convention lorsqu’un traité l'autorise à recourir à l'arbitrage.

Une convention arbitrale peut dès lors être définie comme une manière de régler les différends fixés par convention, au terme desquels les parties nomment un ou plusieurs arbitres et leur donnent le pouvoir d'arbitrer les différends' qui sont survenus ou qui peuvent subvenir entre eux.

24) Quels sont les avantages et les inconvénients de « l'arbitrage » ?

Avantages

L 'arbitrage offre donc au citoyen le moyen de se soustraire aux décisions du juge en cas de contestation en se soumettant à un ou plusieurs «arbitres» choisis par eux.

Un des grands avantages supplémentaires de la procédure d'arbitrage consiste à pouvoir faire appel à des experts spécialisés dans la matière relative au différent.

Le législateur part du principe que les parties choisissent consciemment l'arbitrage pour régler leurs différents en se basant sur un accord écrit comme condition préliminaire.

Inconvénients

De toute évidence il peut y en avoir ! Une fois que l'arbitre a prononcé son jugement, celui-ci sera définitif.

Admettons qu'une des parties n'est pas satisfaite du résultat du jugement de l'expert il ne pourra plus réintroduire de procédure d’appel auprès de la justice de paix.

Attention On peut déroger à cette règle lorsque la partie qui conteste peut prouver des vices de forme dans la procédure d'expertise.

25) La «clause d'arbitrage» dans le contrat de bail ou dans l'état des lieux offre-t-elle des lors la meilleure solution ?

L'arbitrage a pour but de régler les différends en cas de dégâts locatifs et peut être utilisé dans le but de faire l'économie d'un procès.

Il ne se justifie qu'en cas d'éventuels différends impliquant des sommes importantes ou l'intervention d'experts spécialisés (par exemple dans le cas de biens industriels, de biens commerciaux importants, d'immeubles de luxe, etc.).

Lors de différends en matière de dégâts locatifs pour une maison ou un appartement, on parlera rarement «d'arbitrage».

L'arbitrage est fondamentalement différent de l'expertise.

La convention d'arbitrage précise par écrit l'éventuel différent. L'arbitre prononcera une sentence accompagnée d'une condamnation, qui sera appliquée à la partie déboutée.

Il est néanmoins rare que l'expert immobilier condamne une des parties dans son procès verbal et dépose son procès-verbal auprès du Président du Tribunal de Première Instance pour que la sentence soit rendue exécutoire.

Une procédure d'arbitrage est à conseiller dans le cas de location d'immeubles industriels importants.

26) Est-il à conseiller de donner mandat à (aux) (1')expert(s) dans le contrat de bail ou dans l'état des lieux ? Le cas échéant, comment faut-il procéder ?

Il s'agit ici d'un mandat formulé dans le contrat de bail ou dans l'état des lieux, à un ou plusieurs expert(s) afin qu'il(s) définisse(nt) les dégâts locatifs.

Dans un tel cas, il est recommandé d'opter pour deux experts. En effet. les intérêts de chacune des parties peuvent être très contradictoires, ce qui rend la mission d'un seul expert très difficile, voir impossible à faire de manière équitable !

De plus, il faudra faire un choix supplémentaire :

q  le (ou les) expert(s) est-il (sont-ils) juste mandaté(s) par les parties afin de décrire et d'estimer les dégâts locatifs:

q  ou seront-ils en outre mandatés pour régler l'affaire de manière définitive et à l'amiable.

Dans le dernier cas toute possibilité ultérieure de contrôle du juge sera écartée (par exemple dans le cas où l'expert se serait trompé lors du jugement des caractéristiques en matière de dégâts locatifs, de lors de l'appréciation de la vétusté ou lors du critère de force majeure. (Voir également la QUESTION 30).

Au cas où un mandat de transaction (mention spécifiant la mission que l'expert pourra définitivement évaluer et régler les modalités du règlement/paiement des dégâts locatifs) est donné à l’expert, ses conclusions lieront définitivement les parties.

27) Quelles sont les plus importantes obligations d'entretien à charge du bailleur pendant la durée du bail de location d'une maison ?

1)    En cas de bail d'habitation d'un immeuble, à usage de résidence principale, il incombe au bailleur, au début de la période de location, de satisfaire aux exigences élémentaires en matière de :

SECURITE: installation électrique, aération des locaux sans fenêtre ouvrante, installation de gaz conforme (approuvée), accès et escaliers sûrs, protection des portes et fenêtres basses le long du côté extérieur, pas de défauts de stabilité.

SALUBRITE: locaux sans moisissures, pas d'infiltration, d'humidité par des fuites du toit, par les murs, les menuiseries extérieures ou par l'eau du sol remontant par les murs ou les sols.

HABITABILITE: source de lumière naturelle suffisamment importante dans la moitié au moins des pièces, prise a eau, évier avec siphon, toilette individuelle, éclairage électrique ou prise de courant dans chaque pièce.

Dans un proche avenir l'exécutif flamand établira de plus amples exigences (spécifications techniques) sur base du code flamand du logement

2)    Pendant la période de location, le bailleur doit en outre effectuer les réparations importantes ou spécifiques suivantes :

q murs porteurs et voûtes, renouvellement des poutres et de toute la toiture.

q renouvellement des digues, des murs de clôture et de soutien dans leur ensemble, et nettoyage des puits et des fosses septiques (wc). (voir également la QUESTION 29)

28) Quelles sont les plus importantes obligations d'entretien à charge du preneur pendant la durée du bail de location d'une maison ?

article 1754 CC Les réparations locatives ou de menu entretien auxquelles le preneur est tenu

q  les âtres, chambranles et tablettes des cheminées;

q  le plâtrage du bas des murailles, jusqu'à un mètre de hauteur;

q  les carrelages, lorsqu'il y en a seulement quelques-uns de cassés;

q  les vitres cassées ou fêlées (à moins qu'elles ne soient cassées par la grêle, ou autres cas de force majeure)

q  les portes, croisées, planches de cloison, gonds et serrures.

Le preneur devra rester attentif aux éléments extérieurs (pluie, vent, grêle, neige, gel et incendie). Il devra régulièrement veiller à:

q  aérer, ventiler et chauffer;

q  huiler ou enduire les serrures, les charnières et les accessoires de quincaillerie;

q  (faire) ramoner les cheminées;

q  entretenir le jardin (en enlevant les mauvaises herbes, en tondant le gazon, en élaguant les arbres et en taillant les haies, etc.);

q  protéger les conduites et les compteurs d'eau contre le froid;

q  utiliser les marquises, persiennes,...

Le preneur devra immédiatement avertir le bailleur ( et de préférence lui confirmer par écrit) en cas de manquements ou de dégâts !

Attention Les obligations d'entretien ci-dessus ne seront valables que si aucune clause spécifique n'est prévue dans le contrat de bail en matière de réparation et entretien respectivement à charge du preneur et du bailleur. (voir également la QUESTION 29 plus détaillée)

Remarque importante : Le sommaire ci-dessous reprenant les devoirs du bailleur et du preneur pendant la durée du bail et en fin du contrat de bail, est basé sur la jurisprudence, qui se base à son tour sur les coutumes locales.

Ces coutumes locales démontrent une grande similitude, mais néanmoins sur certains points, on peut rencontrer des différences.

Donner un sommaire détaillé et complet de toutes ces coutumes locales dans le cadre de ce cours nous mènerait trop loin.

Pour ceux qui souhaitent néanmoins consulter une source nous vous renvoyons à l'édition Bestendig Handboek Huishuur en Handelshuur d'Albert Pauwels (+) et Paul Raes, avec la collaboration de Pol Massart, édition «De Nieuwe Uitgeverij Excelsior», Bruxelles, 1987, dans lequel vous retrouverez entre autre une liste des Justice de Paix et des Cours d'appels de Belgique reprenant leurs coutumes locales.

29) Quelles sont les obligations respectives du bailleur et du preneur en cas de dégâts locatifs ?

Les 142 postes possibles reprenant les dégâts locatifs sont repris par ordre alphabétique et selon les termes maniés dans la jurisprudence récente.

Attention

1) Nous attirons l'attention de l’auditeur sur le fait que ce qui suit se base sur une quantité massive de sentences et d'arrêts et quand il s'agit de déterminer les responsabilités réciproques «le plus grand dénominateur commun» est issu de la législation, de la jurisprudence et des us et coutumes. Par arrondissement judiciaire, et quelque fois même par canton, les us et coutumes locaux peuvent différer légèrement.

2) II ne s'agit ici que de dégâts locatifs occasionnés dans le cadre des habitats privés et appartements normaux. En ce qui concerne les locations particulières, (comme les bureaux, villa et appartements de luxe) celles-ci doivent être analysées au cas par cas.

3) Pour chaque cas de dégâts locatifs décrit ci-dessous, il convient de vérifier consciencieusement si le contrat de location ne prévoit pas de clause particulière. Des lors. l'attribution de la responsabilité au bailleur ou au preneur ne sera valable que si le contrat de location ne stipule aucune clause contraire.

CETTE LISTE EST DONNEE A TITRE D’EXEMPLE ET N’EST PAS LIMITATIVE

Les objets cités étant ceux appartenant au propriétaire ou au bailleur, et incorporés dans l’immeuble donné en location.

1. Abordage

Les travaux exécutés pour avoir accès à une route comme des pontons ou empierrements etc.

Le preneur doit les entretenir et veiller à ce qu'ils ne s'abîment pas trop vite, par exemple, suite à l'inattention ou aux mouvements brusques effectués par les conducteurs des véhicules qui passent par-là.

2. Abris

On retrouve souvent des abris dans les jardins ou à la campagne. Ceux-ci doivent normalement être entretenus par le bailleur. Le preneur n'aura que les petites réparations à sa charge.

3. Accessoires de la décoration

Il s’agit d’objets, en général meubles, servant à la décoration ou à l’usage de l’immeuble (porte-essuies, porte-mentaux, brosse pour cuvette, porte rouleaux, tirettes, cordons, etc...) Le preneur sera responsable de l’usage, de l’entretien et des détériorations éventuelles.

4. Accessoires de la salle de bains

Mêmes remarques que pour le point précédent.

5. Ais

Planches de cloisons qui servent à encadrer un parquet, une cloison ou une porte. Même si ces planches de cloisons se trouvent d'habitude à l'extérieur, leur entretien incombe au preneur.

6. Alarme

Le preneur se conformera scrupuleusement au mode d’emploi des appareils. Il veillera à son bon usage et à son entretien. Il supportera seul les frais généralement quelconques liés à son usage (abonnement, entretien).

Le bailleur ne pourra en aucun cas être tenu responsable de son dysfonctionnement ni des conséquences d’un vol mobilier. Par contre, s’il appert que des dégradations immobilières ont été commises et non pu être empêchées par le non fonctionnement de l’alarme, à la suite d’un manque d’entretien, du non respect des clauses de l’entretien ou du non branchement, la responsabilité du preneur pourra être engagée.

7. Allées de jardin (terre ou gravier)

Le preneur veillera à ce que les allées de jardins soient constamment en bon état d’entretien, il enlèvera les feuilles mortes, désherbera et démoussera, soit manuellement soit à l’aide exclusivement de produits non toxiques et non polluant pour le sous-sol. Il s’abstiendra toutefois d’utiliser des désherbants à proximité des plantations.

8. Aménagement intérieur

Le preneur peut aménager son intérieur à l'aide d'éléments de fixation comme des caches-rideaux ou tentures, des crampons et des clous pour accrocher des tableaux et des encadrements divers.

Attention : Ces fixations ne peuvent pas dépasser certaines quantités (par exemple des dizaines de clous sur une petite surface) ni être placées à des endroits inhabituels (comme par exemple latéralement à une cheminée).

9. Antenne

L'installation d'antennes de radio, télévision, paraboles, etc. est permise, sauf convention contraire stipulée dans le contrat (ce qui est souvent le cas pour les sociétés de logements sociaux, les constructions groupées, les immeubles à appartements, etc.). Le preneur se conformera aux règlements d’ordre intérieur et de copropriété.

Toute antenne privée devra être retirée en fin de bail. Les éventuels dégâts occasionnés seront pris en charge par le preneur.

Attention : II faut être extrêmement prudent en ce qui concerne les dégâts qui peuvent être occasionnés aux revêtements des toits fragiles.

Quand il s'agit d'une antenne privée qui existait déjà. le preneur est tenu de l'entretien normal du mât et des attaches. Il devra y apporter le plus grand soin car il risque des poursuites pénales si une antenne se détache.

10. Appareils ménagers incorporés.

Les appareils et tous leurs accessoires doivent être entretenus et nettoyés régulièrement par le preneur.

Si un appareil est endommagé parce qu'il n'a pas été employé régulièrement ou correctement, le preneur pourra être tenu pour responsable.

11. Appareils sanitaires (bains, douche, bidet, lavabo)

Ceux-ci sont considérés comme des objets immeubles et le preneur a donc l'obligation de les entretenir et doit veiller à ce qu'ils ne s'abîment pas.

Le preneur devra vider, nettoyer et sécher les appareils sanitaires après usage.

Pour ce faire, il devra éviter les produits mordants qui pourraient attaquer l'émail ou le rendre mat.

Si les appareils sanitaires doivent être amortis anticipativement à cause du manque d'entretien du preneur, ce dernier devra les remplacer.

Les appareils sanitaires placés par le preneur pourront être retirés en fin de bail. à condition que tous les dégâts causés soient réparés et que le bail ne stipule aucune clause contraire.

12. Appareils ménagers

Les appareils ménagers (comme les frigos, lave-vaisselle, congélateurs. cuisinières, hottes et autres) sont considérés comme des objets meubles. Le preneur a l'obligation de les entretenir.

En fin de bail. Le preneur devra prévoir un nouveau filtre pour la hotte.

13. Appareils téléphoniques

En principe, le preneur devra retirer les installations qu'il aurait rajoutées en veillant à remettre le tout à l'état initial. En pratique, on n'est pas aussi strict car le nouveau preneur reprendra souvent l'installation de l'ancien locataire. En général et encore actuellement les appareils sont très souvent loués par le preneur.

Au cas où il y aurait une installation téléphonique déjà installée, le preneur devra s'occuper de l'entretien.

14. Aqueduc (égouts)

Les aqueducs sont des conduites d'eaux en brique, en pierre naturelle ou des buses en grès.

Les éventuelles réparations incombent au bailleur. Il est néanmoins du devoir du preneur d'entretenir ces conduites. Pour ces conduites, en principe situées en sous-sol, les chambres de visites avec couvercles de surveillance et d'aération sont normalement prévues. Le preneur doit vérifier régulièrement le bon écoulement des eaux.

Le preneur devra être particulièrement vigilant pour les aqueducs suspendus, car ceux-ci ont l'avantage de pouvoir être contrôlés aisément.

15. Arbres et buissons

Les preneurs devront régulièrement faire élaguer les arbres de manière professionnelle. Le nombre d'arbres et de buissons devra être identique au début et à la fin du bail.

Le bois récupéré lors de l'élagage des grands arbres, revient au preneur, à moins que le bailleur n'ait stipulé le contraire dans le contrat de bail.

A moins qu'il ne puisse apporter la preuve d'une négligence ou d'une faute du preneur, il incombe au bailleur de remplacer les arbres morts.

Attention     Les et buissons arbres plantés par le preneur sans que ce dernier en ait fait la demande au bailleur, reviennent de droit au bailleur. Le preneur sortant ne pourra en aucun cas les déplanter, les arracher ou les abattre.

Le preneur devra ramasser les feuilles mortes, sauf celles tombées dans les gouttières, sur les chenaux. les corniches, etc.. (voir également poste gouttières). Il veillera à prévenir le bailleur de toute anomalie constatée.

16. Armoires

Le preneur devra entretenir les tablettes, planches, charnières et serrures des armoires, et devra veiller à ce que les objets déposés dans l'armoire ne laissent pas de taches ou de traces circulaires.

Il devra fermer les portes pour éviter qu'elles se déforment. Il devra également aérer régulièrement les armoires en ouvrant toutes les portes.

Les armoires qui ne sont pas encastrées, sont considérées comme taisant partie des meubles.

Le preneur est responsable du maintien, de l'entretien et des éventuelles réparations.

17. Arrêts de portes ou de fenêtres

Petites pièces en caoutchouc, métal. P.V.C. ou bois qui empêchent que la porte, la fenêtre ou le volet heurte les murs ou les meubles.

L'entretien en incombe au bailleur.

Il devra les remplacer, sauf s'il peut prouver le mauvais usage que le preneur en aurait fait.

18. Ascenseurs

Les propriétés dans lesquelles ont lieu des activités soumises RGPT (Règlement Général pour la Protection du Travail) sont soumises au contrôle et à l'entretien par des firmes agréées et spécialisées

Les propriétés soumises au régime de la copropriété sont, en raison du principe du bon père de famille, mieux gérées en planifiant des contrôles et mesures d'entretien analogues par des firmes agréée et spécialisées, qui stipulent des contrats d'entretien spécifiques relatifs à la nature, la fréquence, etc. des tournées d'entretien. Les frais d'entretien et de contrôle qui en résultent sont le plus souvent mentionnés dans les actes de base et dans les baux.

Les ascenseurs doivent être entretenus par des sociétés spécialisées.

Le coût de l'entretien et de la révision est habituellement mentionné dans l'acte de base et le contrat de bail.

Quand l'ascenseur sert uniquement au preneur, il en assurera l’entretien.

L'entretien et la révision de l'ascenseur doivent se faire annuellement

Les pièces qui ont trait à la sécurité (comme les câbles, chaînes, freins) doivent être contrôlées tous les trois mois.

Les obligations quant aux ascenseurs devront être scrupuleusement respectées car toute négligence peut entraîner des poursuites correctionnelles.

19. Atre (feu ouvert)

art. 1754 CC   En tant que partie du feu ouvert dans laquelle on fait du feu, la Loi prévoit que l'entretien est à la charge du preneur. Il sera également tenu d'effectuer les réparations causées par un éboulement des briques ou par des crevasses, il devra aussi veiller à remplacer les dalles abîmées par la surchauffe.

20. Auvents

Les auvents se trouvent au-dessus d'une porte, d'une fenêtre ou même d'une cheminée et sont prévus pour protéger contre le vent et la pluie.

L'entretien et les remplacements éventuels à faire sont à charge du preneur.

21. Baguettes

Ceci a trait aux rebords ou lattes en bois, quelques fois dorées, qui forment le contour des tapisseries rustiques. Celles-ci doivent être considérées comme semi-mobiliers. Le preneur devra les peindre, les redorer ou les rattacher si elles se défont.

22. Balatum, linoléum, vinyle et autres revêtements de sols

Ces revêtements de sols doivent être entretenus régulièrement par le preneur, avec des produits adéquats (cire, eau, etc.) Le preneur sera tenu pour responsable de toutes les traces excessives laissées par les meubles. Il pourra également être tenu responsable pour des déchirures, égratignures, entailles, traces de brûlures, etc. qu'il aura occasionnées. La durée de vie d'un revêtement de sol est fort variable et dépend de sa qualité et de l'affectation des lieux.

23. Balcons et terrasses

L'entretien de la structure (étant considéré comme faisant partie du gros œuvre), ainsi que le dallage, le béton, le parapet, etc. sont à charge du bailleur. En tant qu'usager le preneur doit veiller à surveiller les éléments indispensables à la sécurité (rampes, balustrades, garde-fou).

En ce qui concerne le garde-fou le preneur a l'obligation de remplacer une éventuelle barre cassée, disparue ou partiellement abîmée. Au cas où il faudrait remplacer plusieurs barres, on considère qu'il s'agit d'une détérioration due au vieillissement et c'est alors au bailleur de les remplacer.

La rampe abîmée par le preneur sera remplacée à ses frais.

Attention     Dans ce cas le preneur à l'obligation d'avertir le bailleur. Si le preneur néglige de prévenir le bailleur lorsque des éléments du balcon nécessaires à la sécurité sont abîmés, il risque des poursuites pénales.

Les tâches ou traces laissées par des objets empilés ou entassés (comme, par exemple, des bacs à fleurs, des caisses, des bouteilles, etc.) seront à charge du preneur et imputées à titre de dégâts locatifs.

24. Balustrades de l’escalier

Les balustres sont les petites colonnes qui soutiennent les rampes de la plupart des anciens escaliers en bois. Le preneur devra contrôler qu'elles restent solidement attachées. Il devra, le cas échéant, s'occuper des premières réparations et avertir le bailleur à qui incombent les réparations finales.

25. Bancs

Les bancs qui se trouvent à l'intérieur doivent être entretenus par le preneur. Il en va de même pour les bancs à l'extérieur qui ne sont pas fixés au sol.

Le preneur devra les placer à l'intérieur pendant les mois d'automne et d'hiver.

L'entretien des bancs fixes à l'extérieur est à charge du bailleur.

26. Barreaux ou grilles

On retrouve souvent ces grilles à l'entrée des caves. Le preneur devra entretenir les serrures et mécanismes tandis que le bailleur devra s'occuper du grand entretien et du remplacement des barreaux abîmés.

27. Barrières

Les barrières sont les éléments de la clôture extérieure, qui s'ouvrent.

Au cas où les barrières s'ouvreraient grâce à un mécanisme particulier, le preneur devra s'occuper de son entretien, par contre si aucun mécanisme n'est prévu, l'entretien en revient au bailleur.

28. Bassins, petits étangs, fontaines, etc...

Sauf convention contraire stipulée dans le contrat de bail, le bailleur a le devoir de s'occuper de l'entretien. Par contre, l’entretien courant de la pompe et des filtres incombent au preneur. Il devra vider l'eau avant l'hiver pour qu'elle ne gèle pas. Le preneur doit également vérifier les conduites d'arrivée et d'écoulement d'eau. Le preneur doit entretenir les berges autour du petit étang. En fin de bail, les éventuels poissons supplémentaires reviendront au bailleur de l'étang ou du bassin.

29. Berceaux

La charpente des tonnelles est souvent en bois ou en métal, elles servent à faire grimper des plantes. Leur entretien est à charge du bailleur, le preneur devra néanmoins s'occuper des petits travaux d'entretien.

30. Boiseries

Le preneur devra entretenir les boiseries intérieures (châssis, portes, plinthes, lambris, etc.), il ne pourra pas y forer de trous ou y faire des incisions, ni y ajouter des fixations. Le preneur devra refixer les plinthes, chambranles, châssis, etc. qui se défont.

Des règles spécifiques sont à suivre pour tout ce qui concerne les boiseries des parquets, des lambris et des plafonds. (Voir également sous ces dénominations les postes 50, 63 et 64)

31. Boîtes aux lettres

Le preneur devra se charger d'entretenir la boîte aux lettres. Il devra le cas échéant, remplacer les clés perdues, réparer la serrure, le gond ou la structure. Lorsque la boîte aux lettres est complètement déglinguée. c'est au bailleur de la remplacer.

32. Boites pour produits toxiques

Chaque habitation en flandre doit normalement disposer d'une boite pour protection de l'environnement. Aux yeux de la loi on considérera qu'il y en avait une lors de l'entrée locative, sauf remarque contraire.

33. Bordures, frises et autres

Les frises ou autres bords qui se détachent, devront être réparés par le preneur. Les dégâts occasionnés par un matériel de mauvaise qualité ou lors du placement devront être réparés par le bailleur.

34. Cabanes de jardins, kiosques, pergolas, remises, etc...

L'entretien de toutes les constructions indépendantes dans les jardins parcs, etc. incombe au bailleur. Si le contrat de bail prévoit que le preneur doit en assurer l'entretien, il aura uniquement la charge des travaux de peinture et vernis usuels permettant de garder ces constructions en état.

35. Câble de télédistribution

Le preneur prendra à sa charge exclusivement les frais de raccordement et d’abonnement aux services de télédistribution.

36. Calorimètres, appareils de mesure de la consommation de chaleur.

Le preneur fera en sorte de laisser le libre accès lors des relevés périodiques des calorimètres, et supportera seul les coûts relatifs aux déplacements et autres frais consécutifs à son absence.

Toutes fraudes ou tentatives de fraudes envers la société chargée des relevés de compteurs entraînera des poursuites pénales prévues par le code, ainsi que la demande de résiliation du contrat de bail pour la Justice de Paix.

37. Carrelages

Le preneur devra entretenir les carrelages et veiller à ce qu'ils ne perdent pas leur éclat. Il veillera à ne pas les abîmer, ni a effectuer des forages et n'emploiera pas de produits mordants. Lorsqu'il y a des joints qui se défont, il devra en avertir le bailleur afin que ce dernier puisse les faire réparer.

Dans le cas où seuls quelques carrelages sont cassés ou fendus à un endroit particulier, le preneur devra veiller à les réparer.

38. Caves

En fin de bail, le preneur devra nettoyer et déblayer complètement les caves. (Ceci est particulièrement important quand il s'agit de caves à charbon)

Le preneur sera tenu responsable si la chaîne qui retient la fermeture est cassée.

Si les murs des caves étaient blanchis (à. la chaux), enduits de chaux ou peints lors de l'entrée locative, le preneur devra veiller à les remettre dans le même état en fin de bail.

39. Cendrée, dolomies et autres gravillons

Les sentiers de jardin, les entrées de garages, les routes d'accès, etc. sont quelques fois couvertes de gravillons.

Attention    Lors de la fin du bail, le preneur ne pourra pas invoquer que ces revêtements ont été emportés par l'eau de pluie. Le preneur devra les remettre à l'état initial.

40. Chaînes

C'est à dire les chaînes des cadenas, des grilles, des soupiraux, puits, etc. Elles sont considérées comme des objets meubles et le preneur a l'obligation de les entretenir et de les traiter contre la rouille.

Lorsqu'il s'agit de chaînes de grandes tailles, il est souhaitable de préciser leurs longueurs dans l'état des lieux.

41. Chambranles - Embrassement

Contours en bois, métal, P.V.C., pierre naturelle ou autres autour de portes, fenêtres, ouvertures de mur, feu ouvert, etc.

Ces contours sont des parties de l'immeuble particulièrement sujettes à être endommagées. Le preneur devra de ce fait veiller à entretenir régulièrement ces parties de l'immeuble, en évitant l'emploi de produits mordants.

Il sera responsable de l'entretien conjointement avec le bailleur. Avant tout, le preneur a le devoir d'informer le bailleur dès qu'il y a un problème.

S'il néglige d'informer le bailleur d'éventuels éléments qui se défont ou se déchirent, sa responsabilité sera totale.

42. Chapes

La chape n'est pas accessible car elle est couverte par un dallage vinyle, linoléum, ou autre revêtement de sol. La chape est dès lors à classer dans les réparations importantes à charge du bailleur.

Même si la chape n'est pas couverte (comme par exemple, un sol rugueux de grenier), les réparations seront à charge du bailleur.

43. Charnières

Les charnières de portes, fenêtres et armoires doivent être entretenues par le preneur, qui devra si nécessaire, les revisser ou les régler, les huiler ou les enduire de graphite.

Il devra également remplacer les charnières usées ou tordues. Les mêmes règles sont à suivre en matière de gonds (partie accrochée sur laquelle on fait tourner la charnière de la porte).

44. Charpentes

Sont considérées comme faisant partie du gros œuvre. Toute réparation sera donc à charge du bailleur.

45. Châssis dormant

En tant que partie de fenêtre, leur entretien et les éventuelles réparations sont à charge du preneur. Si les réparations à faire sont dues à une erreur de construction, à l'usage de matériel de mauvaise qualité ou à une erreur de placement, ce sera le bailleur qui en supportera les frais.

46. Chauffage central

L'entretien de la chaudière devra se faire par un professionnel après chaque période de chauffe.

Celui-ci devra vérifier le brûleur et établir une analyse des gaz brûlés. En cas d'emploi de mazout ou de charbon la cheminée devra être ramonée. Le preneur s'en chargera une fois par an.

Le preneur remplacera si nécessaire la grille du charbon, même lorsqu'il s'agit d'usure normale. Les cheminées raccordées à des appareils à gaz ne doivent pas être ramonées. Le preneur devra en outre régulièrement purger les radiateurs.

La chaudière poreuse ou usée (après 15 à 25 ans) devra être remplacée par le bailleur.

47. Chauffe-eau et boiler

Le bailleur doit s'occuper de l'entretien régulier du chauffe-eau et des robinets.

Le preneur doit s'occuper du détartrage, de l'entretien et du remplacement des pièces de robinets défectueux.

La réparation ou le remplacement du boîtier, attaqué par la rouille, est à charge du bailleur.

Le remplacement du chauffe-eau par usure ou d'une des parties importantes de celui-ci, incombe au bailleur.

48. Chaux des murs

Lors de la fin du bail, le preneur devra veiller à rechauler les murs intérieurs des caves, greniers, etc. Les murs extérieurs ne devront pas être refaits.

49. Cheminées

Les réparations du conduit de la cheminée par où passe la fumée sont à charge du bailleur et il devra la faire contrôler au moins tous les trois ans.

Le ramonage de la cheminée doit se faire dès que cela s'avère nécessaire. La plupart des contrats de baux précisent que le ramonage doit se faire au moins une fois par an par un ramoneur juré. Le preneur devra pouvoir en fournir la preuve.

Attention    Négliger le ramonage de la cheminée peut mener à un feu (de cheminée), qui peut comme prévu par le code pénal art. 519 et 551, donner suite à de lourdes peines.

50. Citerne d’eau de pluie

Ces citernes doivent être entretenues par le bailleur, en particulier lorsque l'eau de pluie est devenue inemployable. Si le preneur est tenu par le contrat de bail d'entretenir tout l'immeuble, l'entretien des puits sera également à sa charge.

51. Citerne, fosse septique

La fosse septique est un réservoir réceptionnant le contenu des wc. Le processus de destruction de la matière est réalisée par des bactéries vivantes introduites dans la fosse.

Le preneur ne pourra faire usage d’aucun produit détergent dans les conduits des fosses septiques, ni d’aucun produit déboucheur de type chimique, ce qui tuerait les bactéries et rendrait la fosse inutilisable. Le débouchage ne peut être que manuel ou mécanique.

52. Clés

Sauf convention contraire prévue dans le contrat de bail. il est sous-entendu que chaque porte a une clé et qu'il y en a au moins deux de la porte d'entrée. Le preneur devra, le cas échéant, faire refaire les clés manquantes. Il devra également remplacer les clés rouillées ou tordues.

53. Clous, crampons, crochets, punaises, etc...

Théoriquement le preneur ne peut pas employer de clous ou autres fixations, mais les us et coutumes ont amené une certaine tolérance sur ce point, et ce, tant que le nombre et la taille des clous employés ne sont pas excessifs.

Néanmoins l'interdiction demeure en ce qui concerne l'emploi de clous ou autres fixations dans les portes, fenêtres et boiseries.

54. Clôtures

En principe, le bailleur est responsable des clôtures. Le preneur n'est tenu de réparer que les dégâts qu'il a occasionnés.

55. Compteur d’eau

Le preneur devra prévoir que les compteurs pourraient geler en hiver. Lorsqu'il quitte l'immeuble pour une longue période il devra veiller à couper les compteurs.

56. Compteur électrique

Le preneur supportera seul les frais d’abonnement et de consommation d’électricité. Il se conformera aux instructions de la compagnie d’électricité. Toutes fraudes ou tentatives de fraudes envers la société de distribution d’électricité entraînera la demande de résiliation du contrat de bail pour la Justice de Paix.

57. Conduites d’eau

Le preneur a l'obligation d'isoler ou de vidanger les parties des conduites d'eau, risquant de geler pendant l'hiver. Les parties abîmées par le gel (sauf s'il lui a été impossible de les vidanger à cause d'une erreur de construction) devront être réparées par le preneur.

Lors d'une longue absence, le preneur devra veiller à fermer le robinet de sécurité.

Sauf s'il est évident que le preneur a fait une faute grave, c'est au bailleur qu'incombent les réparations aux conduites d'eau.

58. Conduites de gaz

L'entretien des conduites de gaz incombe au bailleur. Le preneur doit entretenir les robinets et les brûleurs.

59. Conduites d’évacuation

Les conduites d'évacuation des eaux pluviales, de l'eau du toit et des eaux ménagères doivent être entretenues par le bailleur. Si celles-ci sont bouchées par la faute du preneur, ce dernier sera tenu de les remettre en état.

60. Consoles

Les consoles sont les masses portantes en pierre naturelle ou en bois soutenant un balcon, une corniche, un contour en bois ou autre. Celles-ci font partie des grosses réparations à faire par le bailleur.

61. Cordons et sangles

Le preneur remplacera tous les cordons (des rideaux, tentures, stores, persiennes, pare-soleil, puits, etc.), même si ceux-ci ont été soumis à l'usure due au frottement. En fin de bail, pour autant qu'ils fonctionnent, les cordons peuvent rester dans leur état actuel même s'ils sont usés, sauf clause contraire stipulée dans le contrat de bail.

62. Corniches

(voir gouttières)

63. Cuisinière et fourneau

La cuisinière ainsi que tous les accessoires (les broches, les plaques du four et d'autres accessoires éventuels) doivent être entretenus régulièrement par le preneur. Si le four est rouillé parce qu'il n'a pas été employé régulièrement, le preneur pourra être tenu pour responsable.

64. Cuvette de WC

Le preneur doit entretenir et nettoyer les parties facilement accessibles de la cuvette des WC. Il devra veiller à ce que la cuvette ne gèle pas et il se chargera de réparer les éventuelles fuites. La réparation des fuites ou manquements dus à une erreur de construction ou à un WC ancien, seront a charge du bailleur.

65. Dégâts lors du déménagement

Le preneur a l'obligation de réparer tous les dégâts occasionnés lors du déménagement, quelle qu'en soit la cause, même s'ils ont été occasionnés par les déménageurs.

66. Désinfection des parasites

Les parasites sont des insectes généralement emportés lors du déménagement ou par manque d’hygiène (pommes de terre moisies, encombrement de détritus, farine, sucre, etc...).

La désinfection de l’immeuble incombe exclusivement au preneur, à moins qu’il ne prouve que les parasites proviennent d’un logement ou d’un immeuble voisin.

67. Dorures

Les dorures sont des décorations très fragiles. Si le contrat de location en prévoit l'entretien, le preneur devra réparer les parties devenues matées.

Les dorures délicates ne pourront pas être lavées mais uniquement légèrement dépoussiérées.

68. Egouts et puisards

Les égouts doivent être entretenus par le bailleur. Le preneur, quant à lui, devra tout faire pour qu'ils ne se bouchent pas.

Les puisards devront également être entretenues par le bailleur, qui devra également les faire vider et désinfecter.

69. Enseignes

La pose d’enseignes ne pourra se faire qu’avec l’accord du bailleur ou du propriétaire ainsi qu’avec l’accord de l’Urbanisme. Le preneur veillera à assurer sa responsabilité civile du fait de cette enseigne. Il en supportera seul les frais d’usage et les taxes diverses.

A son départ, il démontera soigneusement l’enseigne et ses supports, ainsi que le câblage, de manière à remettre les lieux en leur état d’origine.

70. Eraflures et griffes

Le preneur sera responsable de tous dommages causés aux boiseries, aux marbres, aux vitres, aux carrelages, etc.

71. Escaliers

L'entretien des éléments constructifs de l'escalier incombe au bailleur. Pour sa part, le preneur est responsable des dégâts occasionnés aux balustrades et à la rampe.

Le preneur sera tenu pour responsable des dégâts occasionnés à un escalier en marbre, en pierre naturelle ou en granit.

Le preneur devra entretenir et nettoyer les escaliers. Dans les immeubles à appartements, les modalités concernant l'entretien du hall et des escaliers, sont souvent prévues par le règlement

d'ordre intérieur, (à tour de rôle ou chacun son étage, etc.)

72. Eviers

Le preneur devra entretenir les éviers avec des produits adéquats. Les dégâts éventuels, occasionnés par de la vaisselle accumulée, devront être retouchés par le preneur.

Il devra veiller à ce que la conduite d'évacuation ne soit pas bouchée. Les tapisseries ou le carrelage autour de l'évier devront être entretenus.

73. Extincteurs

Lorsqu'il y a des attaches apparentes, il est supposé qu'il y avait des extincteurs au début du bail. Dans ce cas l'état des lieux le précisera. L'entretien, ainsi que la révision des extincteurs, incombent au preneur.

74. Façades

L'extérieur de la maison ou des appartements doit être entretenu par le bailleur.

Attention     Lorsque le bail stipule que le preneur est tenu d'entretenir l'immeuble, ceci ne concerne que l'intérieur des locaux.

75. Faïences

A moins qu'il n'en ait été stipulé autrement lors de l'état des lieux les carrelages de faïences de la cuisine, de la salle de bains. du feu ouvert, etc. sont présumés être en bon état à l'entrée du bail., donc sans fissures, crevasses ou éclats.

Certaines faïences sont de réelles œuvres d'art décoratives, de valeur. Le preneur se doit d'y veiller, sa responsabilité pouvant être mise en cause.

76. Fenêtres

Le preneur devra nettoyer les vitres, aussi bien du côté intérieur qu'extérieur, sauf dans les endroits difficiles d'accès.

Au cas où le preneur serait soumis à des obligations d'entretien particulières (par exemple suite à une clause dans le contrat, stipulant que le preneur devra repeindre ou revernir les fenêtres et les portes après 3 ou 6 ans), il devra repeindre ou revernir les boiseries tant extérieures qu'intérieures.

Si faute d'entretien régulier, la peinture est abîmée, le preneur devra intervenir pour une partie des frais de remise à neuf. (une couche de propreté).

Le preneur devra régulièrement graisser et huiler les mécanismes de fermeture, (poignées, espagnolettes, etc.)

77. Feu ouvert

La réparation des parties du feu ouvert (l'âtre. les plinthes, encadrements et tablettes des cheminées etc.) est à charge du preneur.

Lors d'un usage normal du feu ouvert, le preneur ne pourra pas être responsable des décolorations ou du salissement des éléments du feu ouvert dus à la chaleur, à la fumée et aux cendres. Il devra cependant restituer ces éléments à son départ en bon état.

78. Fusibles

Le preneur se conformera aux usages relatifs au fonctionnement des appareils électriques, dans la mesure de la puissance de la ligne électrique exprimée en Ampères. (00A).

Il lui est interdit de surcharger les lignes électrique et de ponter les fusibles.

Le preneur pourra être tenu responsable du mauvais fonctionnement ou de l’endommagement des appareils à la suite d’une réduction forcée de la puissance de l’installation, par la société de distribution électrique.

79. Gaz, tuyaux et installation.

Le preneur se conformera aux usages relatifs au fonctionnement des appareils à gaz.

Les tuyaux de raccordement en matière caoutchouc souple sont interdit.

De même, il est interdit de faire usage de gaz en bonbonne dans les appartements, immeubles ou logements collectifs.

80. Gazon, pelouses

Le preneur doit tondre le gazon régulièrement et devra remplacer les parties de gazon mort.

II ne pourra pas transformer une partie de la pelouse en parterre de fleurs ou de buissons, sauf accord du bailleur.

81. Gouttières et corniches

L'entretien et le nettoyage des gouttières et corniches incombent au bailleur. Le preneur n'est donc pas responsable d'une gouttière bouchée par des feuilles mortes.

Attention     Le preneur n'est pas tenu de réparer les gouttières, les évacuations d'eau pluviale et les rigoles (partie du trottoir ou s'écoule l'eau de pluie).

Par contre, il doit avertir le bailleur dès qu'il remarque qu'elles commencent à être obstruées et prendre les mesures nécessaires pour que la gouttière ou la corniche soient facilement accessibles.

Le preneur devra veiller à ce que les petites gouttières facilement accessibles (par exemple, au niveau du balcon, de la terrasse ou du toit plat) le restent.

82. Graffiti et autocollants

En fin de bail, le preneur devra retirer tous les autocollants ou graffitis sur les fenêtres, portes, murs, etc. Il sera tenu pour responsable de toutes les traces qui resteraient.

83. Grattoirs

Les grattoirs sont des éléments en métal maçonnés à l'avant des façades des anciennes maisons de maîtres. Le preneur devra les entretenir, comme par exemple, au cas où ils se détacheraient.

84. Haies

Le preneur devra entretenir les haies conformément à la législation et remplacer les parties abîmées.

85. Inondations

Le bailleur ou le propriétaire ne pourront être tenu responsables des inondations provenant de la nature ou du refoulement des égouts.

86. Installation électrique

En début de bail, l'installation électrique se limite d'habitude à un fil d'attente, un crochet de fixation et par fois un soquet.

Le preneur qui, à la fin du bail, coupe les fils électriques trop courts, cause de graves dégâts locatifs.

Le preneur devra remplacer tous les interrupteurs, prises et soquets si ceux-ci sont défectueux, et maintenir en bon état le boîtier électrique.

Il veillera à ne pas surcharger les installations électriques et il lui est formellement interdit de ponter les fusibles.

Toute pièce rajoutée sera considérée comme étant un élément meuble et pourra donc être retirée par le preneur sortant. Il devra néanmoins s'assurer de ne pas causer de dégâts lorsqu'il les retire.

87. Jardins

Le preneur doit entretenir les allées, les bordures, les parterres, le gazon, les arbres, les sentiers, etc. Il devra remplacer le revêtement des sentiers, si ceux-ci sont emportés par l'eau de pluie et il devra remettre en état les allées abîmées.

En fin de bail. le potager devra être remis en état, c'est à dire retourné à la bêche, sans qu'il ne reste de pierres, de saletés ou de mauvaises herbes.

Conseil     Lors de l'état des lieux d'entrée, il est très important de décrire correctement la partie «jardin», en ajoutant éventuellement un plan détaillé indiquant l'emplacement des arbres et buissons, ainsi que des photos.

88. Lambris

On distingue les lambris bas (jusqu'à plus ou moins 1 m au-dessus du sol) des lambris hauts (du sol jusqu'à la corniche).

Les lambris ne sont pas seulement en bois, mais peuvent aussi être en marbre, en plâtre, linoléum, P.V.C., vinyle, incrusta, faïence, etc.

Le preneur devra veiller plus encore que pour toute autre sorte de boiserie, à ce que les lambris ne s'abîment pas.

Néanmoins, le preneur ne devra pas prendre à sa charge les éventuelles réparations, surtout si les dégâts sont dus à l'humidité des murs, au rétrécissement, à la dilatation des matériaux employés ou des mouvements du bâtiment, etc.

89. Lampadaires, lustres, lampes, spots, éclairage encastré, etc...

Ces sortes d'éclairage sont souvent placées par le bailleur. Le preneur devra, comme c'est le cas pour tous les objets meubles, s'occuper de leur entretien.

Le preneur remplacera les lampes, ampoules et spots hors d’usage.

90. Lanterneau

Il s'agit ici d'ouvertures horizontales ou verticales au-dessus des portes laissant passer la lumière.

Ceux-ci doivent être nettoyés régulièrement par le preneur, sauf s'ils sont difficilement accessibles.

Les vitres brisées ou fendues devront être remplacées par le preneur.

91. Lucarnes

Sont des fenêtres qui font partie du toit. L'entretien ou le placement d'une nouvelle lucarne est à la charge du bailleur, sauf si on peut prouver une faute du preneur (par exemple, une lucarne restée ouverte lors de fortes rafales de vent ou lorsqu'une lucarne, possédant un système de fermeture particulier, a été mal fermée). Le preneur doit nettoyer les vitres des lucarnes, quand celles-ci sont accessibles.

92. Miroirs

Les miroirs sont des éléments décoratifs soumis à une oxydation naturelle dont le preneur ne pourra pas être tenu pour responsable.

Le preneur devra quand même les entretenir et les protéger contre les vapeurs et autres.

Sauf convention contraire dans le contrat de bail, le preneur est sensé avoir reçu les miroirs en bon état et il pourra donc être tenu pour responsable des dégâts.

93. Mousse (formation de mousse)

Le bailleur devra veiller à combattre la formation de mousse et à la retirer sur les toits et autres parties de l'immeuble loué.

Par contre, il incombe au preneur d'éliminer la mousse sur les arbres du jardin.

94. Nettoyage

Le preneur doit entretenir tous les locaux accessibles. Il doit nettoyer les plafonds (en particulier ceux de la cuisine et de la salle de bains) et les murs, si le matériau le permet.

Les endroits difficilement accessibles doivent au moins être dépoussiérés. Les objets meubles et les objets non meubles de par leur usage, devront être soigneusement entretenus.

Tout dégât causé par manque de nettoyage sera assimilé a un dégât locatif.

Note Les objets immeubles par destination, sont des objets meubles qui sont considérés fictivement par la loi comme des objets incorporés parce qu'ils ont été installés par le bailleur pour un usage particulier. (comme par exemple une armoire de vestiaire).

95. Ordures

Le preneur devra enlever toutes les ordures et désinfecter les locaux si nécessaire.

Les éventuelles traces d'ordures persistantes devront être nettoyées par le preneur.

Le preneur devra se conformer aux réglementations en usage dans la commune de son logement en matière d’enlèvement d’immondices.

96. Pare soleil

II s'agit ici, des toiles tendues pour protéger du soleil. Comme pour tout élément meuble, l'entretien est à charge du preneur.

97. Parlophones et vidéophones

Le preneur devra entretenir les parlophones et vidéophones, même s'ils sont situés à l'extérieur de l'immeuble.

98. Parquets et planchers

Le preneur doit entretenir le parquet, c'est à dire qu'il devra l'enduire et le cirer.

Le preneur devra au cas où le parquet garderait des taches, des traces de frottements de meubles, des griffes, etc., le poncer ou le racler

II devra faire disparaître les traces occasionnées par des meubles très lourd.

Les mêmes règles sont d'application pour les lattes des planchers. Concernant les planchers peints ou vernis - voir également Travaux de peinture et de vernis.

99. Persiennes et volets

Le preneur devra veiller à ce que les persiennes fonctionnent bien, pour ce faire il devra les employer régulièrement.

La réparation des chaînes ou le remplacement des cordons ou sangles abîmés et l'entretien du mécanisme sont à charge du preneur.

Il devra également veiller à l'entretien des persiennes. Le preneur a l'obligation d'employer régulièrement les persiennes et volets afin d'éviter une décoloration anormale.

100. Piscine

La totalité de l'entretien, que ce soit de la piscine, du filtre ou encore de l'installation de chauffage, incombe au preneur.

Il devra veiller à protéger le tout du gel. Le bailleur quant à lui devra remplacer les pièces usées.

Il est recommandé de décrier correctement les installations lors de l'état des lieux d'entrée et de faire contrôler les installations par un professionnel.

101. Plafonds

Le preneur doit laver les plafonds et plus particulièrement ceux de la cuisine et de la salle de bain. Le preneur ne devra pas les repeindre, à moins que ceci ne soit prévu dans le contrat de bail.

Lorsque aucune autre clause n'est prévue quant à l'entretien des plafonds peints avec une peinture normale, le preneur devra repeindre au moins les plafonds de la cuisine et de la salle de bain à la fin du bail, sauf usure normale.

Lors de dégâts dus à la négligence du preneur (comme par exemple des traces de cuissons et fumées), il devra repeindre les plafonds.

102. Plaques

Le preneur peut apposer une plaque d'identification de son activité, qu'il aura l'obligation de retirer en fin de bail, en veillant a ne pas occasionner de dégâts.

Au cas où le preneur a peint la façade, il devra, si cela s'avère nécessaire, rafraîchir toute la façade en fin de bail.

103. Plâtrage

Les réparations du plâtrage des murs jusqu'à 1m du sol incombent au preneur.

Ces parties du mur devront être en parfait état en fin de: bail.

Le preneur devra veiller à remettre en état le bas des murs en y apposant une fine couche de peinture ou de papier à tapisser, etc...

Le plâtrage des autres parties des murs abîmés suite à des coups de clenche de porte, des déplacements de meubles, des fixations ou autres, incomberont également au preneur.

104. Plinthes

Le preneur devra entretenir les plinthes avec un soin particulier (en bois, P.V.C., dalles, marbre, etc.), car en cas de dégâts, il sera juridiquement présumé responsable.

105. Portes

art. 1754 CC   Cet article du code civil oblige le preneur à entretenir les portes. Il ne sera cependant pas tenu pour responsable si les portes ont tendance à rétrécir, à se fendre, à se défaire, etc. spécifiquement à cause des matériaux employés.

Par contre, le preneur sera responsable de la déformation des portes restées constamment ouvertes.

Le preneur devra veiller à entretenir régulièrement les charnières, les serrures, les verrous, les clenches et autres accessoires des portes.

Il lui est formellement interdit de changer les serrures sans le consentement écrit du bailleur.

106. Portes drapeaux

Ils sont considérés comme des éléments meubles. Le preneur devra veiller à ce qu'ils ne s'abîment pas doit les entretenir partiellement (entretien et renouvellement des cordages, vis et autres accessoires).

107. Pots de fleurs

La saleté, les traces en forme de cercle, ou autres dégâts occasionnés aux appuis de fenêtres devront être nettoyés ou remis en état par le preneur.

108. Poulailler

Les poulaillers blanchis à la chaux devront être remis à l'état initial et désinfectés en fin de bail.

109. Poussière

En fin de bail, le preneur devra dépoussiérer toutes les pièces de l'immeuble pris en location, même les pièces difficiles d'accès ou les pièces qui n'auraient pas été employées, (comme par exemple, les arêtes au-dessus des portes ou la partie supérieure d'une armoire de cuisine).

110. Propreté

Le preneur à l'obligation d'entretenir le bien et toutes les pièces du bien: il devra les laver, les nettoyer, les balayer, les aspirer, les cirer, les dépoussiérer, etc.

Il aura à sa charge les dégâts dus au manque de propreté.

111. Puits d’évacuation

art. 1756 CC   L'entretien des puits d'évacuation incombe légalement au bailleur. Le preneur devra entretenir la grille supérieure et devra la remplacer si celle-ci est cassée. En outre, il devra veiller à ne pas occasionner de formation de abaisse anormale.

112. Radiateurs

Le preneur devra purger régulièrement les radiateurs. Il devra remplacer les éléments cassés par le gel.

Attention     Un radiateur placé par le preneur reste un objet meuble et pourra donc être retiré par le preneur à la fin du bail, moyennant réparation des dommages causés ou dédommagement du bailleur.

113. Ramonage

Le preneur est tenu notamment de faire ramoner les cheminées au moins une fois l'an et pour la première fois avant le premier usage, ainsi qu’a faire nettoyer complètement la chaudière chaque été par un service d'entretien agréé. Une attestation lui sera demandée.

114. Revêtements de la toiture

Toutes les réparations à faire au revêtement d'une toiture, d'un toit plat, et d'une terrasse en toiture incombent au bailleur, même si par le contrat de bail, le preneur est tenu d'entretenir l'habitation.

Le preneur ne sera tenu qu'à la réparation du jointoyage des tuiles.

115. Revêtements de la toiture

Le revêtement des murs devra être entretenu par le preneur, qui devra également remplacer les parties abîmées par sa faute. Il devra particulièrement soigner les murs recouverts de matériaux sensibles comme le cuir, daim, etc. (voir aussi tapisseries).

Le preneur ne pourra pas être tenu pour responsable des dégâts occasionnés par un placement non-professionnel ou par l'emploi de matériaux défectueux (comme, par exemple, de la colle qui ne tient pas).

116. Revêtements de sols

Le preneur sera tenu pour responsable de tous les dégâts anormaux, comme des incisions, des traces de brûlures, des taches, etc.

Ces revêtements deviennent «immeubles» s'ils ont été placés par le bailleur au-dessus d'un sous-pavement spécialement approprié.

Les revêtements de sols placés par le preneur sur un dallage existant, ne deviennent pas «immeubles» par leur destination. Le preneur pourra donc les reprendre en fin de bail, sans laisser de traces ou de dégâts.

Les traces normales de meubles courants ne sont pas assimilées à des dégâts locatifs. Pour les meubles lourds, (comme des pianos, des coffres-forts, etc.) il faut prévoir une protection adaptée afin de ne pas endommager le revêtement de sol.

Les revêtements de sol sont sujets à l'usure; lorsqu'on se base sur un coefficient d'usage, il faut tenir compte de la nature et de la qualité des matériaux employés ainsi que de l'usage spécifique du local.

117. Robinetterie

L'entretien de la robinetterie est à charge du preneur. Il devra la détartrer et remplacer les joints défectueux.

118. Roofing

Le roofing ou autres matériaux similaires servent à recouvrir des toits plats, des terrasses ou des balcons.

Le roofing s'abîme facilement, c'est pourquoi il est préférable de notifier dans le contrat de bail si l'accès à ces endroits est permis ou défendu. Dans ce dernier cas, on supposera que les éventuels dégâts occasionnés ont été causés par le preneur.

119. Serres

Le bailleur devra entretenir le gros œuvre des serres, ainsi que les versants de toiture. Le preneur doit entretenir le chauffage, les conduites d'eau chaude, les portes, fenêtres et autres parties servant à l'exploitation. Il devra changer les vitres cassées, sauf celles cassées

par la grêle. Il devra également mettre de l'engrais sur la terre régulièrement.

120. Serrures, clenches, poignées, verrous

art. 1754 CC   Les réparations des serrures sont, comme le prévoit la loi. à charge du preneur.

Ceci est également valable pour les clenches de portes. les poignées des portes, fenêtres, armoires encastrées, verrous, serrures à ressort, etc. L'entretien prévoit également d'enduire de graphite ou d'huiler les serrures et les mécanismes des fenêtres (espagnolettes), etc. afin de veiller a leur bon fonctionnement. Les vis de fixation qui sont tombées ou qui se défont, devront être revissées ou remplacées par le preneur.

Certains mécanismes de fermeture possèdent des pièces détachée, comme par exemple, des cadenas, etc. L'entretien incombe au preneur.

121. Seuils et tablettes

Le preneur devra entretenir les seuils des portes et des fenêtres, ainsi que les tablettes et les traverses. Si ces éléments ne se trouvent pas en bon état. il ne devra pas les polir.

122. Sonnette

Le preneur se doit d'entretenir les sonnettes, même quand celles-ci se trouvent à l'extérieur de l'habitation qu'il loue.

Il doit entretenir les cordons, les battants et les boutons poussoirs, changer les piles et autres accessoires des sonnettes électriques. Il entretiendra les sonnettes musicales ou avec son de cloche. Il remplacera également la sonnette extérieure si celle-ci est usée.

123. Stores

Les stores sont considérés comme des objets meubles.

Le preneur doit les entretenir et devra en nettoyer les lamelles. Il devra également remplacer les cordes, cordons ou rubans usés.

Au cas où il y aurait des parties qui se détachent ou qui se dérèglent, le preneur devra les remettre en état.

124. Tabatières

II s'agit de la partie supérieure d'une fenêtre servant à aérer ou à éclairer une pièce.

Les tabatières doivent être entretenues par le preneur. Il devra, tout comme pour les fenêtres et les portes, veiller à ce qu'elles ne s'abîment pas.

Le preneur devra également entretenir le cordon, la chaîne, le tirant ou tout autre mécanisme permettant de manipuler la tabatière.

125. Tablettes

Toutes les tablettes (des armoires, de la cheminée, des fenêtres et autres) devront être proprement entretenues par le preneur.

126. Tablettes de cheminée

Les tablettes sont les parties décoratives (ou non) d'une cheminée. Leur entretien et les éventuelles réparations sont à charge du preneur.

Le bailleur prendra en charge les réparations conséquentes à des erreurs de construction, à l'emploi de matériel de mauvaise qualité, ou à une erreur de placement.

127. Taches

Le preneur devra enlever toutes les taches dont il pourrait être tenu pour responsable, et ce dans toutes les pièces du bien.

Celles-ci peuvent être des taches de graisse, d'huile, d'encre, d'humidité, etc., sauf si elles ont été causées dans des circonstances indépendantes de la location, (par exemple, des taches occasionnées par le placement d'objets, ou par des infiltrations d'eau par le toit)

128. Tapis plain et revêtements de sol en feutre

Le preneur devra les dépoussiérer régulièrement et y enlever les tâches éventuelles en effectuant un shampooing.

Des dégâts anormaux. comme des entailles, des traces de brûlures ou des décolorations dues à des produits renversés, etc. seront considérés d'office comme dégâts locatifs, et dès lors à charge du preneur.

Le preneur pourra reprendre en fin de bail un tapis qu'il aurait placé à l'aide de colle ou de clous, mais il devra veiller à effacer toute trace ou le cas échéant, verser un dédommagement.

Il sera responsable d'avoir raboté les portes pour le placement de tapis plain.

129. Tapisserie

La gamme des papiers a tapisser est large: papier de fond. papier a tapisser de qualité courante, papier à tapisser de qualité supérieure, papier à tapisser lavable, papier à tapisser spécial à base de fibres de verre (genre TASSO). papier de luxe (en daim. cuir ou autre).

La durée de vie d'un papier à tapisser de qualité normale est de 6 ans. pour une qualité supérieure, elle est portée à 9 ans.

Le preneur sera responsable de tout dégât anormal (comme par exemple. de papier arraché, de traces de doigt, de graffiti, de décoloration causée par le non-emploi des persiennes. etc.).

Conseil     Dans le cas d'un bail de location à durée indéterminée (standard) pour une maison ou un appartement, il est souvent prévu que le preneur sortant après un an interviendra pour 1/3 des frais de remise à neuf de la tapisserie, après deux ans pour 2/3, et après 3 ans ou plus pour l'entièreté.

130. Tapisseries

Les tapisseries sont souvent précieuses et devront donc être entretenues avec le plus grand soin par le preneur. Il ne sera néanmoins pas responsable de leur décoloration sauf s'il a omis d'employer les persiennes ou stores.

131. Tentures

Les tentures devront être nettoyées à sec et devront être dépoussiérées régulièrement.

Ceci est également valable pour tous les accessoires s'y rapportant (rails, tringles, anneaux, patères, rubans, cordons, etc.).

132. Tentures et cache-rail

Ce sont des éléments décoratifs, qui devront dès lors être soigneusement entretenus par le preneur: il devra les dépoussiérer, en retirer les tâches, y réparer les déchirures ou les trous (sauf si ceux-ci proviennent de l'usure due à l'âge ou de la mauvaise qualité du tissu).

Le preneur devra entretenir tous les éléments du cache-rail (rails, tringles, patères, etc.).

Au terme du bail, les tentures d'origine ne peuvent être emportées.

133. Trappe et échelles escamotables

Dans ce cas, le preneur a les mêmes devoirs d'entretien que ceux prévus pour les portes et fenêtres. Il devra, entre autres, entretenir les parties du mécanisme.

134. Travaux de peinture et de vernis

Les travaux de peinture et de vernis sont considérés comme des travaux d'entretien.

Au cas où le contrat de bail ne prévoit aucune clause spécifique à ce sujet, le preneur ne sera pas tenu de repeindre en fin de bail, à l'exception d'une couche de rafraîchissement dans la cuisine et dans la salle de bains, ainsi que sur les parties des plafonds ou des murs qu'il aurait abîmés.

Principes en vigueur:

v les simples travaux de peinture (de rafraîchissement) ont une durée de vie de 3 ans;

v les travaux de peinture courants ont une durée de vie de 6 ans;

v les travaux de peinture de qualité supérieure ont une durée de vie de 9 ans

Au cas où le contrat de location prévoit juste des devoirs d'entretien sans en donner le détail, le preneur est sensé tout repeindre et tout revernir en fin de bail, sauf usure normale.

135. Treillis de fenêtres

art. 675 CC     Suite à certaines réglementations, il arrive que des fenêtres soient munies de treillis.

Certaines fenêtres sont garnies d'un treillis de fer, de par certaines réglementations en matière de fenêtres et jours.

Les barreaux extérieurs doivent être entretenus par le bailleur.

136. Trottoirs

L'aménagement, la réparation et l'entretien des trottoirs extérieurs incombent au bailleur.

Quant au preneur, il doit nettoyer les trottoirs et déblayer la neige si nécessaire.

Il devra immédiatement prévenir le bailleur si les trottoirs sont en mauvais état. faute de quoi il risque des poursuites pénales en cas d'accident.

De nombreux règlements de police communale prévoient des modalités bien précises quant au nettoyage, à l'entretien et au déblayage en cas de neige.

137. Trous

Le preneur sortant a le devoir de reboucher tous les trous et de réparer les dégâts, causés par des clous, crampons, visses, punaises ou autres, dans le plâtrage, le cimentage, etc...

138. Tuyaux et tranchées de câbles

Au cas où les preneurs n'y auraient pas accès, ils n'auront pas à les entretenir.

Dans le cas contraire, le preneur devra en faire la vérification

II ne pourra être responsable que de non surveillance.

139. Urinoirs

L'entretien des urinoirs incombe au preneur. Le preneur sera tenu pour responsable des dégâts occasionnés, en particulier quand il s'agit de locaux ouverts au public (comme par exemple dans le secteur horeca).

140. Vide-ordures

Dans un immeuble à appartements, le preneur doit entretenir son vide-ordures. Il sera tenu pour responsable des éventuels dégâts occasionnés par des objets inadéquats qu'il y aurait jetés.

Le preneur se conformera aux règlements d’ordre intérieur ou de copropriété concernant l’usage des vide-ordures. (Souvent interdit à présent, pour des raisons d’hygiène ou de sécurité.

141. Vitres et carrelage en verre

Le preneur devra remplacer les vitres fendues ou cassées, sauf si les dégâts sont dus à une erreur de placement, un cas de force majeur (comme par exemple la grêle) ou à un hasard (comme par exemple par le bruit d'un avion qui dépasse le mur du son, une chute de pierres, des dégâts causés par des oiseaux, etc...)

En cas de grêle ou de tempête, le preneur pourra être tenu pour responsable des dégâts s'il n'avait pas pris les précautions nécessaires (comme par exemple: fermer les fenêtres, baisser les volets. ...)

Les vitres facilement accessibles devront être entretenues régulièrement et il devra remplacer le mastic défait ou manquant.

Les vitres qui se brisent parce qu'il n'y avait pas du tout de mastic, devront être remplacées par le bailleur. Dans le cas d'une explosion, d'un affaissement de l'immeuble, etc. ce sera également le bailleur qui devra les remplacer.

Le preneur devra prendre garde à changer immédiatement toute vitre disparue ou manquante, pour éviter les infiltrations d'eau qui pourraient occasionner des frais au bailleur.

142. WC

Le bailleur et le preneur ont tous deux un devoir d'entretien.

Le bailleur doit entretenir la cuvette (sauf les pièces facilement accessibles). et les conduites.

Le preneur quant à lui devra remplacer le couvercle ou la lunette de WC, au cas où ceux-ci auraient été arrachés cassés ou fendus.

Il devra également entretenir les parties facilement accessibles et veiller à ce que le WC monobloc ne puisse pas geler en hiver (voir au aussi cuvette de WC).

30) Quand le preneur doit-il intervenir dans les réparations ? Et quelle est la différence entre un état de vétusté et un état d'usure ?

art. 1755 CC

• Attention

Cet article stipule qu'aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des preneurs, quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

Ne pas confondre vétusté et usure !

Lorsqu'il s'agit d'un état de vétusté le preneur n'aura aucune obligation. Ce qui n'est pas toujours le cas pour un état d'usure.

Qu'entend-on par un état de vieillissement (vétusté) ?

En pratique, on différencie:

-   la vétusté «technologique», qui ne correspond pas exactement avec la notion de l'âge mais bien à la dégradation physique de la construction;                           *

-   la vétusté «économique» qui fait dévaluer plus rapidement les objets, parce qu'ils se démodent.

Exemple

Une maçonnerie d'avant guerre en briques locales traditionnelles cimentée avec un mortier de calcaire pourra avoir une vétusté moindre qu'une maçonnerie moderne en briques faites à la machine en mortier de ciment, même si la construction est beaucoup plus vieille dans le premier cas.

Lorsqu'on doit préciser la vétusté, il faut user de circonspection. Elle ne pourra s'apprécier à l'aide de courbes ou de tableaux. Le nombre de facteurs intervenant d'une manière ou d'une autre sont trop nombreux et divergents.

Exemple :

Lors d'une étude comparative faite par la Ligue flamande des Architectes, il est apparu (par exemple) que les courbes existantes en matière de vétusté pour la maçonnerie indiquaient une hausse de courbe qui variait de 15 gr (Brabant-Flamand) à 50 gr en (Flandre Occidentale) et que la vétusté était de 100 % après 100 ans en Flandre Occidentale pour 200 ans en Flandre Orientale.

Si à partir de ces courbes de vétusté il faut faire une nouvelle courbe de vétusté en calculant de nouvelles valeurs proportionnelles, cela remettrait en cause la réelle valeur scientifique.

Qu'entend-on par un état d'usure?

L'usure est la circonstance ou la proportion par laquelle un objet ou un matériel se trouvant dans un bien pris en location, se détériore de par son usage, et de ce/ait diminue sa valeur. Ceci est valable à partir de l'état neuf et non abîmé.

Tout ce qui est employé s'use; c'est à dire aussi bien les locaux que les constructions, etc.

Quand il est question de cette forme d'usure, la réparation n'en incombe normalement pas au preneur. Par contre, en ce qui concerne les éléments meubles, comme par exemple, les cordons des stores, les rubans des persiennes. les câbles des puits d'eau, etc., ce principe n'est pas d'application.

Ni d'ailleurs au cas où il serait question d'usure excessive et anormale (dans le cas d'un usage peu judicieux par exemple), où là, le preneur aura l'obligation de remplacer ou de réparer tout ce qui a été abîmé (voir aussi question n°. 15).

Dans le cas d'une exploitation industrielle, l'usure des objets non meubles ou quasi non-meubles est plus rapidement prise en compte.

Le preneur aura le devoir d'entretenir les objets parce qu'il en tire un avantage (financier).

L'usure est donc la circonstance dans laquelle, ou la proportion par laquelle un objet ou un matériel loué s'use et par conséquent, diminue de valeur. Ceci est valable à partir de l'état neuf, lequel est clairement caractérisé par l'expression «en parfait état, ni cassé ni usé».

Attention     Lorsqu'on précise un degré d'usure, on précise également le prix comparativement à sa valeur à neuf et au temps pendant lequel il pourra encore servir. Préciser un degré d'usure est toujours délicat car un grand nombre de facteurs entrent en jeu et les conditions sont toujours spécifiques, c'est pourquoi l'analyse doit se faire au cas par cas par des professionnels expérimentés et possédant le «feeling professionnel» nécessaire, (voir question 37 et 40).

31) Quels sont les pourcentages d’usure moyenne ?

Le tableau ci-dessous peut être d'application lorsqu'il s'agit de travaux normaux, de matériaux de qualité usuelle, entretenus normalement.

Nature des travaux & matériaux Usure annuelle Durée de vie présumée

Balatum 12..50 % 8 ans

Canalisation, Maçonnerie souter- 0,50 % 200 ans

raine , Travail de terrassement

Charpentes :

- En Sapin rouge du Nord 0,50 % 200 ans

- En chêne 0,40 % 250 ans

- En bois léger 1 % 100 ans

- En métal 0,80 % 125 ans

Cimentage 4 à 2,50 % 25 à 40 ans

Corniches et lucarnes

- En Sapin Rouge du Nord 1,40% 70 ans

- En bois tropical 1,10% 90 ans

- En chêne 0,90 % 110 ans

Dallage

- Céramique 1 % 100 ans

- Dalles en ciment 2 % 50 ans

- Dalles en granité 2,50 % 40 ans

Faïences 1 % 100 ans

Installation électrique 2,50 % 40 ans

Installation sanitaire 2 à 3 % 30 à 50 ans

Linoléum 5 % 20 ans

Maçonnerie en béton 0,50 % 200 ans

Menuiserie intérieure:

- En sapin rouge du Nord 1 % 100 ans

- En bois tropical 0.80 % 125 ans

- En chêne 0,65 % 150 ans

Parquets

- Traditionnel 0,65 % 150 ans

- Moderne 1,40% 75 ans

Planchers en béton 2% 50 ans

Planchers bois

- En Sapin rouge du Nord 1 % 100 ans

- En bois tropical 0,80 % 125 ans

- En chêne 0,65 % 150 ans

Planchers industriels 1,65% 60 ans

Plâtrage des murs et plafonds 1,60 à 1,25% 60 à 80 ans

Portes et fenêtres :

- En Sapin rouge du Nord 1,25 % 80 ans

- En bois tropical 1 % 100 ans

- En chêne 0,80 % 120 ans

- En PVC 1,40% 70 ans

Quincallerie 2,50 % à 2 % 40 à 50 ans

Revêtements de toit:

- Tuiles et ardoises naturelles 1 % 100 ans

- Ardoises en Fibrociment 2% 50 ans

- Plaques ondulées en ciment 3 % 30 ans

d'amiante

- Cuivre 2% 50 ans

- Zinc 4% 25 ans

- Roofing 6% 15 ans

Tapis 7% 15 ans

Tapisserie :

- Papier normal 15% 6 ans

- Papier de qualité 10% 10 ans

- Papier spécial (de luxe) 5% 20 ans

- Papier à tapisser dans la cuisine et 33 % 3 ans

la salle de bains

Travaux de peinture des murs :

- Peinture pour l'intérieur 10 à 20 % 5 à 10 ans

- Peinture pour l'extérieur 5 à 10 % 10 à 20 ans

Vinyl 5 % 20 ans

Vitrages 1,25 à 1 % 80 à 100 ans

32) Le règlement des dégâts locatifs diffère-t-il entre les habitations privées, les bureaux et les immeubles industriels ?

Plus encore pour des cas d'habitations privées ou d'appartements, il est très important de prévoir dans les contrats de bail de bureaux ou de bâtiments industriels, les clauses spécifiques à respecter en matière de destination des lieux ainsi que les obligations relatives à leur entretien et à leur usage.

Les bureaux ont une fonction bien spécifique : l'administration et le secteur des services. Automatiquement, il sera plus particulièrement tenu compte de la télécommunication, du confort du personnel administratif. de la sécurité et de l'hygiène, etc.

Les bâtiments industriels ont une fonction plus complexe : la production d'articles de consommation, de produits finis ou demi-finis, etc.

A cela se rajoutent, les machines, l'aménagement et les moyens d'aide, qui demandent un plus grand investissement et qui sont soumis à des travaux réguliers d'aménagements ou de changements.

• Attention

De plus, ceci entraîne beaucoup d'autres problèmes pour déterminer ce qui est élément meuble ou le devient, objets indispensables ou nécessaires, objets non-meublés de par leur destination, non-meublés de par leur nature, objets attachés à destination à perpétuelle demeure, etc.

Une bonne compréhension est nécessaire, pour déterminer quand il est question de droit en biens immobiliers ou mobiliers ayant une répercussion sur les preneurs et leurs obligations, ainsi que sur le calcul des dégâts locatifs. Dans le cas de bâtiments industriels, on parlera plus vite d'usure pour les objets meubles ou quasi meubles, que dans les habitations privées.

Dans ce cas, l'entretien en incombe au preneur de par les avantages qu'il en retire.

Plus encore que dans le cas de bureaux, il est primordial d'établir un état des lieux à l'entrée mais aussi à l'occasion de chaque transformation importante.

33) Que convient-il de faire quand le preneur a effectué des changements aux locaux pris en location ?

Exemple

Un espace bureau est loué dans un état brut «hors intempéries» mais sans aucune finition intérieure. Le preneur fait de gros investissements pour l'aménagement de ces bureaux. Il dispose en effet d'une période de location légale de 9 ans et a le droit d'aménager les lieux afin de les adapter aux besoins de sa société, pour autant que le coût des travaux ne dépasse pas trois ans de loyer. Ceci dit que va-t-il se passer en fin de bail ?

1)   Au cas où les aménagements ont été faits suite à un accord explicite ou tacite du bailleur, ou suite à une décision judiciaire, le bailleur devra l'indemniser sur base soit de la valeur des matériaux et la main d’œuvre, soit sur base de la plus-value apportée par ces aménagements.

2)   Au cas où les aménagements des locaux ont été effectués sans accord préalable, le bailleur peut exiger que les locaux soient remis dans leur état initial, il pourra même demander des indemnités. Le bailleur ne devra pas payer d'indemnités s'il décide de garder les travaux de transformation.

En général, les éventuels dégâts locatifs seront comme dans le secteur privé, calculés sur base d'un pourcentage d'usure mais il sera plus élevé de par l'usage spécifique et intensif qui a été fait des locaux ou des bâtiments loués.

Conseil     Afin d'éviter tout problème dans ce genre de situation, il est préférable que le contrat de location stipule clairement les accords intervenus entre les deux parties au début du bail.

Remarque importante

En fin de bail le preneur devra vérifier s'il a fait face à toutes ses obligations. Voir également les QUESTIONS de 10 à 16 inclus.

34) Qu’est-ce qu’un état des lieux de sortie locative et quelles en sont les modalités ?

L'état des lieux de sortie locative est une description précise de l'état du bien loué en fin de bail.

Au cas où un état des lieux a été dressé en début de bail (voir également les QUESTIONS 17 à 26), on limite souvent les opérations au récolement de l'état des lieux d'entrée locative, suivi d'un travail d'estimation poste par poste et d'un rapport succinct qui sera contresigné par les deux parties (bailleur et preneur) et leurs éventuels experts.

Dans ce cas on parle souvent de «récolement de l'état des lieux».

Il est d'usage de prévoir l'état des lieux de sortie locative dans le contrat de bail. Au cas où celui-ci n'était pas prévu, il se fait de commun accord entre le bailleur et le preneur avec éventuellement l'intervention d'un expert commun ou de deux experts agissant contradictoirement.

Conseil     II est préférable que l'état des lieux de sortie locative se fasse par le (ou les) même(s) expert(s) qui a (ont) établi l'état des lieux d'entrée locative, parce qu'il (s) a (ont) connaissance des lieux et des circonstances dans lesquels s'est établi cet état des lieux d'entrée locative.

35) Que faut-il faire quand une des parties refuse l’état  des lieux de sortie locative ou la rend impossible ?

La plupart du temps, c'est le preneur qui s'opposera à cet état des lieux.

L'autre partie (qui sera habituellement le bailleur) devra immédiatement déposer une requête auprès du juge de paix afin que ce dernier nomme un expert (judiciaire) ayant pour mission d'établir l’état des lieux de sortie locative, de décrire, et d'éventuellement évaluer l'indemnité compensatoire en cas de dégâts locatifs et fixer la durée nécessaire à la réparation des dégâts locatifs. Ceci afin de permettre le calcul des indemnités qui compenseront la perte entraînée par l'indisponibilité de l'immeuble durant cette période. La plupart du temps, cette procédure sera accompagnée de la réclamation des loyers en retard, de la suspension du paiement du loyer en fin de bail, des dégâts locatifs, etc.

Conseil     Quand on se trouve dans ce genre de situation, 'il est vivement conseillé de faire appel à un avocat le plus rapidement possible. En attendant, le bailleur devra s'abstenir de tout ce qui peut être considéré comme une «Action de fin de bail»: c.à.d. accepter les clés, rentrer ou pénétrer dans le bien loué, débloquer la garantie locative, etc.

36) A qui incombe le paiement de l’état des lieux de sortie locative et combien cela coûte-t-il ?

La loi ne prévoit aucune règle en cette matière. Il est d'usage, lorsqu'un expert unique agit à la commune requête du preneur et du bailleur, que ceux-ci s'en partagent les frais ; si par contre, l'état des lieux est établi par deux experts agissant contradictoirement, chacune des parties paiera son expert.

Exemple 1

Selon les directives pour l'établissement des Honoraires et frais minimums des Géomètres-Experts de profession libérale, adoptées par la Confédération Royale des Géomètres-Experts en date du 27 février 1997, les honoraires en cas d'intervention d'un seul expert agissant à la commune requête des deux parties ou agissant comme prévu dans le contrat de bail, s'élèvent à :

-   par page recelée : 2,58 € (x i)*

-   par page dactylographiée : 13,76 € (x i)*

-   minimum par récolement : 183,32 € (x I)*

*i: l'évolution de l'index santé : pour juillet 1998 celui-ci était de I = 124,36/100 = 1,2436 les honoraires minima atteignaient à ce moment là approximativement 227,96 €, soit 113,98 € chacun.

Le présent barème s'applique au nombre de pages réellement recelées. Il est d'usage, lors de procédures à l'amiable, de limiter les opérations au récolement de l'état des lieux de l'entrée locative et d'en faire un rapport succinct. Dans ce cas, les honoraires minima de chaque expert sont fixés comme suit : 2,58 € (x I) par page recelée.

Exemple 2

Selon les tarifs/barèmes des Agents immobiliers, adoptés par l'Institut Professionnel des Agents immobiliers (IPI) en date du 16 avril 1996 (adopté par le Conseil National le 21 avril 1998, les honoraires en cas d'intervention d'un expert agissant à la commune requête des

deux parties, s'élèvent à :

ouverture du dossier comprenant les frais de déplacement dans un rayon de 15 km : 102,83 € x i*;

supplément par heure prestée sur place et/ou la recherche de renseignements supplémentaires et l'établissement d'un procès verbal comprenant une évaluation globale des frais : 80,34 € x i*.

*i = index santé moyen (index de base au 1er janvier 1996);pour le mois de juillet 1998 i = 124,36/119,86 = 1,0375

De sorte que les honoraires pour une heure sur place revenaient approximativement à 190,04 €, soit 95,02 € pour chacune des parties (hors TVA 21 %).

Note Selon les dispositions légales, les honoraires sont liés à l'indice-santé et non à l'indice des prix à la consommation.

37) De quelle manière évalue-t-on l’indemnité compensatoire en cas de dégâts locatifs ?

Lors du calcul de l'indemnité compensatoire des dégâts locatifs, on peut employer des listes détaillées ou non indiquant les prix de revient, établies par diverses organisations :

1)   les Chambres Professionnelles des entrepreneurs des travaux publics et privés ;

2)   les bordereaux des prix unitaires de l'Union Royale professionnelle des architectes, diplômés des Instituts supérieurs Saint-Luc de Belgique ;

3)   les bordereaux de prix des travaux de la «Régie des bâtiments» ;

4)   les prix de NACEBO pour la construction d'habitations ;

5)   les listes de prix des entrepreneurs privés ;

6)   la commission des dégâts locatifs de l'UGEB (Union des Géomètres-Experts immobiliers de Bruxelles).

• Attention     Les prix unitaires en matière d'indemnités compensatoires en cas de dégâts locatifs peuvent souvent diverger d'une région à l'autre. Les prix pour l'exécution de travaux similaires peuvent fortement varier en fonction du lieu, que ce soit en dehors ou dans les grandes agglomérations de Flandre ou de Bruxelles.

Conseil     Dès qu'un désaccord apparaît en matière de dégâts locatifs, les deux parties, de par leur différend et la technicité du problème, ont tout intérêt à faire appel à un ou deux expert(s) - pour autant que ceci ne soit pas prévu dans le contrat de bail - en tenant compte que la tâche du (ou des) expert(s) est de trouver un arrangement à l'amiable et d'éviter des frais inutiles.

Dans une proposition faite par le (ou les) expert(s) afin de régler à l'amiable les problèmes d'indemnités compensatoires, le bailleur doit savoir que le montant de cette indemnité compensatoire ne couvrira peut-être pas l'entièreté des dégâts locatifs et le preneur doit être conscient que la réparation de dégâts locatifs est souvent très coûteuse. Evidemment, la meilleure solution consiste à éviter les dégâts locatifs !

38) Que coûte l’évaluation des dommages à la sortie locative et à qui incombe les frais ?

L'évaluation qui suit le constat des dommages implique des honoraires supplémentaires du ou des expert(s).

Exemple

Selon les directives pour l'établissement des Honoraires et frais minima des Géomètres-Experts de profession libérale, adoptées par la Confédération Royale des Géomètres-Experts en date du 27 février 1997, les honoraires supplémentaires en cas d'intervention d'un expert propre à chacune des parties ou d'un seul expert agissant à la commune requête des deux parties, sont de :

20 % jusqu'à 124 € valeur des dommages au moment de l'expertise ;

15% de 124 € à 495 € ;

10% de 495 € à 1.240 € ;

8% de 1.204 € à 2.479 € ;

6 % de 2.479 € à 12.395 € ;

3,5 % de 12.395 € à 123.947 € ;

1,5 % de 123.947 € à 495.787 € ;

1 % au-dessus de 495.787 €.

Honoraires minima : 132,62 € x (i)*

*i = l'évolution de l'index santé (base 1988) : pour avril 1998 celui-ci était de I = 123,51/100 = 1,2351. les honoraires minima revenaient plus ou moins à 163 € (TVA de 21 % non incluse).

Note

Selon les directives juridiques en vigueur actuellement, les honoraires sont liés à l'index santé et non à l'index des prix à la consommation.

• Attention

1)   Lorsque la tâche de l'expert est facilitée par le recours à des devis d'entrepreneurs pour certaines évaluations ou si elle s'applique à de grandes quantités, les directives ci-dessus s'appliqueront avec modération.

2)   Une mission peut être considérée comme facilitée quand la révision de l'état des lieux en fin de bail se passe sans problème (pièces en parfait état, preneurs exemplaires, peu de dommages ou dommages faciles à calculer, etc.).

Exemple

Quand les conditions ci-dessus peuvent être prises en considération et que, dès lors la mission du (ou des) expert(s) est facilitée, les honoraires minima seront calculés à l'heure, ce qui revient à 41,89 €/H x (I)* = 41.89 x 123,51/100 = 51,74 €/H.

*(I) = index santé proportionnel pour le mois de janvier 1998.

Le coût de l'évaluation en cas de dommages locatifs sera habituellement (et de toute façon dans le cas d'un jugement rendu par le tribunal) à charge du preneur sortant (puisqu'il est responsable des dégâts occasionnés).

Quand il s'agit de régler des dommages importants dans le cadre d'une procédure d'arbitrage, le Centre pour l'arbitrage de la Construction prévoit en plus des frais d'expertise, les dédommagements en cas d'arbitrage comme suivent :

10 % de 7.436,81 € avec un minimum de 619,73 € ;

6 % de 7.436,81 à 12.394,68 ;

5 % de 12.394,68 à 24.789,35 ;

3 % de 24.789,35 à 74.368,06 ;

2,5 % de 74.368,06 à 123.946,76 ;

2,25 % de 123.946,76 à 247.893,52 ;

2 % de 247.893,52 à 619.733,81 ;

1,25 % de 619.733,81 à 1.239.946,60.

39) Quels sont, à titre indicatif, les prix de revient appliqués lors de l’évaluation des dommages à la sortie locative ?

Voir programme sur le CD-Rom (Excel).

40) Quelles sont les adresses utiles pour les problèmes de dégâts locatifs ?

Confédération Royale des Géomètres Experts (KCEE/CRGE), rue du Sceptre 29, 1050 Bruxelles ; tél. et fax : 02/644.94.69

Chambre Belge des Experts Judiciaires (KGSO-CEJA), rue de la Loi, 29 1040 Bruxelles ; tél. 02/287.32.38

Union Professionnelle des Architectes (BUA/UPA), rue Ernest Allard 21/boite 2, 1000 Bruxelles ; tél. 02/511.31.68

Koninkiijke Vlaamse Ingénieurs Vereniging (KV/V), Desguilei 214, 2018 Antwerpen; tel 03/216 09.96; fax 03/216 06.89

Vlaamse Ingénieurs Kamer (VIK), Kunstlaan 16, 3500 Hasselt; tel. 011/24.94.50; fax 011/24.21 05

Centrum voor Bouw- en Vastgoedarbitrage (CBVA), Ijzerlaan 6. 9000 Gent ; tel 09/221.51.58

Union de Professions Immobilières de Belgique asbl (UPI) Avenue Albert, 29 1190 BRUXELLES. tél : 02/344.57.68 – 02/344.57.52 – Fax : 02/343.33.39

Chambre Nationale des Experts Immobiliers de Belgique asbl (C.N.E.I.) Avenue Albert, 29 1190 BRUXELLES. tél : 02/344.57.68 – 02/344.57.52 – Fax : 02/343.33.39